finansiering
Viktige betraktninger
Hvis du ønsker å lånefinansiere ditt franske boligkjøp trenger du ikke finansieringsbevis. Du kan nemlig begynne kjøpsprosessen uten å vite om du kan få lån, ved å legge inn et forbehold om finansiering i kjøpskontrakten. Vær imidlertid klar over mange viktige forhold rundt en slik klausul:
. Er den ikke helt riktig forfattet kan den ha null juridisk verdi, eller i praksis ikke gjelde for avslaget du får fra banken. Vår erfaring viser at hverken notaren eller megleren er særlig behjelpelige med å forfatte denne klausulen til din fordel.
. Det er ulike frister knyttet til låneprosessen som du må både forstå og holde.
. Du kan ikke be om forbehold om finansiering hvis banken ikke tar boligen du kjøper som sikkerhet.
. Uttrykker du behov for et forbehold om finansiering, vil du kanskje ikke få kjøpt til samme pris som om du ikke hadde behov for det. Selgeren tar seg med andre ord betalt for risikoen, med mindre du vet hvordan og når en slik betingelse skal meldes og brukes til din fordel. Det er nemlig også fare for at selger ikke lenger er bundet av budet. Du kan lese mer om dette i neste artikkel eller ta kontakt for bistand i denne sammenheng.
. Dersom banken avslår lånesøknaden, kan du i enkelte situasjoner være pliktet til å kontakte flere banker.
Trenger du ikke å lånefinansiere boligkjøpet ditt i Frankrike bør du likevel kanskje vurdere det: De fleste kundene våre tror nemlig at rammelån eller boligkreditt er tilgjengelig akkurat som i Norge. Det er dessverre ikke tilfelle. Det kan derfor være lurt ikke å binde opp for mye egenkapital i den franske boligen, som du ikke vil kunne få tilbake før du har solgt den. Det er nemlig vanskelig og dyrt, hvis ikke helt umulig, å låne penger med sikkerhet i en eiendom du eier i Frankrike.
I tider der euroen er dyr og svinger mye i forhold til den norske kronen, er det kanskje lønnsomt å bruke minst mulig av dine norske kroner til å kjøpe den franske eiendommen. Fordeler du nedbetalingen over 15, 20 eller 25 år, får du mulighet til ikke bare å påvirke kursen du nedbetaler lånet til, men også til å betale med en sterkere krone når denne eventuelt blir sterk igjen.
En annen grunn til å låne i euro er at boliglånsrenten i Europa er lavere enn i Norge, sett over en 15 til 25 års periode. Fastrenten i et eurolån pleier å ligge ca. 1% lavere enn en gjennomsnittlig flytende norsk rente gjennom lånets løpetid. Det kan godt hende at den nye oljekrisen som har herjet her i landet vil gjøre den norske flytende renten lav i noen år, men om den gjør det i 25 år er nok tvilsomt for de fleste.
Hvilken bank?
Hvis du velger å lånefinansiere i euro kan du velge mellom ulike banker. Noen skandinaviske og franske banker låner til kjøpere utenfor Frankrike. For å finne ut hva som lønner seg kan du sende oss dette skjemaet. Vi kan imidlertid gi deg noen indikasjoner på fordeler og ulemper ved de forskjellige finansieringsmulighetene disse bankene tilbyr:
. Norske banker krever normalt minst 30% i egenkapital. Lånebeløpet må være minst 150 000 euro for de fleste bankene. Det er lett å søke og det er på norsk. Flytende rente pleier å være høyere over tid enn fastrente hos franske banker.
. Danske og svenske banker krever som regel mindre i egenkapital enn norske banker, men kan koste mer i form av takst, dyrere tinglysning av pant (dette er veldig utslagsgivende), advokat, notar, kvartalsoppdatering av rentenivå og så videre.
. Franske banker har definitivt de beste betingelsene med lav fastrente, men søknadsprosessen er omstendelig, og det kreves oversettelse av dokumentasjon til engelsk hvis ikke fransk.
FranskBolig kan hjelpe deg med å finne den beste finansieringsløsningen basert på dine behov. Det kan for eksempel være at du ønsker en avdragsfri periode, eller at du ønsker en flytende rente med rentetak. Trenger du mer informasjon om finansiering, kan du lese i kapittel 9 i vår kjøperguide.
arv
Eier du en eiendom i Frankrike eller planlegger du å gjøre det, bør du være forberedt på hva som skjer med eiendommen dersom du går bort. Ikke minst hva det betyr økonomisk for de som overtar etter deg.
FranskBolig har så langt hjulpet hundrevis av nordmenn med disse spørsmålene. Erfaringen vår tyder på at:
1/ De aller fleste er ikke forberedt på konsekvenser som følger av en av eiernes bortgang.
2/ Hver situasjon er individuell. Det finnes løsninger som passer for noen familier, men som ikke ønskes gjennomført av andre, eller som slår helt feil.
3/ Mange av de som gir franske eiendomsrettigheter som forskudd på arv til sine barn, er ikke klare over at de er nødt til å tinglyse donasjonen i Frankrike med en gang.
Selv om det er en umulig oppgave å fortelle om alle muligheter som finnes i hver situasjon, kan vi forsøke å peke på utfordringer arveloven og skatteloven i både Frankrike og Norge kan by på. Du bør uansett ta kontakt for først å avklare disse forholdene i din situasjon, og om arven bør planlegges.
Å gjennomføre skiftet i Frankrike
I Norge er det vanlig at lengstlevende ektefelle sitter i uskiftet bo ovenfor felles barn. Lengstlevende rår da som eier av alle verdiene, og arven fordeles ved lengstlevendes bortgang. Konseptet om uskifte finnes ikke i Frankrike, og man er pliktet til å gjennomføre skifteoppgjøret der. Det er imidlertid ingen økonomisk konsekvens (les: bøter) når skiftet ikke gjennomføres med en gang, hvis den franske skatteetaten ikke kan kreve arveavgift i forbindelse med dette skiftet.
Vi opplever at mange av våre kunder tar kontakt lenge etter at skiftet skulle ha blitt gjennomført i Frankrike, for eksempel når arvingene ønsker å selge eiendommen. Når vi forteller disse at de ikke bare skal betale arveavgift, men også et saftig straffegebyr pga sent skifte, er ofte deres reaksjon: «Jeg forstår ikke, skiftet har jo blitt gjennomført i Norge!». Reaksjonen er forståelig selv om (og særlig hvis) man har fått med seg at det er den norske arveloven som skal anvendes, ikke den franske som det var tilfelle før august 2015. Det disse klientene ikke har fått med seg derimot, er at selv om den norske arveloven gjelder nå, er den franske eiendommen underlagt ikke bare den norske, men også den franske skatteloven, for å si det enkelt. Om det er arveavgift å betale i Frankrike, skal den derfor betales innen en viss tid etter dødstidspunktet (som regel innen 12 måneder).
Er dødstidspunktet før august 2015, vil fransk arvelov bestemme hvordan skiftet skal finne sted. Vi møter fortsatt mange nordmenn som ikke har sørget for å skifte eiendommen i Frankrike, og som blir helt forvirret når de hører at den norske arveloven ikke gjelder i deres situasjon.
Samboere
Å gjennomføre skiftet i Frankrike kan fort vise seg å skape et økonomisk problem for samboere: I mange tilfeller blir gjenlevende samboer pliktet til å betale 60% i arveavgift! Eier du eiendommen med din norskboende samboer, bør du derfor ta kontakt for å sjekke om denne høye satsen gjelder for dere.
Arveavgift
Vi omtaler dette temaet i vår eierguide. Arveavgift i Frankrike kan være ekstremt høy hvis man ikke har sørget for å planlegge arven. Man kan benytte seg av gode fradragsmuligheter, men når disse er brukt opp, snakker vi om en arveskattesats på 20% eller mer, selv mellom foreldre og barn.
Det finnes løsninger som gjør det mulig å redusere arveavgiften kraftig, til og med helt ned til null, hvis foreldrene fortsatt er relativt unge når vi bistår dem med å planlegge generasjonsskiftet i Frankrike.
Søk om råd og bistand
FranskBolig hjelper ikke bare med planlegging av arven, men også med gjennomføring av skiftet i Frankrike. Vi blir ofte kontaktet av forvirrede kunder eller deres advokater, som ikke klarer å fortsette prosessen, for eksempel etter å ha vært i kontakt med inkompetente notarer eller notarer som krever dokumentasjon som ikke finnes. Vi er eksperter på disse spørsmålene og har dyktige juridiske samarbeidspartnere i Frankrike som kjenner «norske forhold» etter et langt samarbeid med FranskBolig.
eierforhold
Arvespørsmålet og ønsket om å redusere den totale beskatningen er de to viktigste årsakene til at vi blir rådspurt om hvilke eierforhold er optimale for vår klient.
Skal den franske eiendommen eies gjennom et fransk boligselskap (“SCI” som står for Société Civile Immobilière)?
Er det lurt å kjøpe eiendommen helt eller delvis gjennom et norsk AS?
Eller en kombinasjon av dette?
Hva bør man tenke på når man ønsker å eie sammen med sine barn, eller med venner?
Hvordan organisere eierskapet hvis man skal leie ut den franske boligen flere uker i året?
Hva er den beste eierformen for en som kjøper for å selge raskt igjen (eiendomsinvestor)?
Hvordan best beskytte lengstlevende?
Hvordan skreddersy eierskapet slik at familiens ønsker om formuesfordelingen i Frankrike blir ivaretatt? Det kan nemlig hende at bare ett av barna er interessert i å overta eiendommen, for eksempel.
Selv om hver situasjon er individuell, finnes det generelle prinsipper som du kan lese mer om i våre guider på denne nettsiden. Du kan også ta kontakt for å skissere ditt prosjekt, så kan vi fortelle deg hva som er anbefalt i ditt tilfelle, og hva du bør være oppmerksom på.
skatt
Eier du en eiendom i Frankrike blir du beskattet både i Norge og i Frankrike for å eie den (formuesskatt, eiendommsskatt) og leie den ut (inntektsskatt pluss trygdeskatt for utenlandskboende).
Eiendomsskatt
Denne skatten heter “Taxe Foncière” og varierer stort fra kommune til kommune. Det er ikke uvanlig å betale mellom € 500 til € 1 000 årlig for en treroms i sentrum av en stor eller mellomstor by på Rivieraen for eksempel.
En annen “lokal skatt” som gjerne omtales som boskatt, gjelder egentlig kommunale avgifter (med unntak av renovasjonsavgiften, som merkelig nok høres til Taxe Foncière). Den heter “Taxe d’Habitation” og ligger som regel på omtrent samme nivå som eiendomsskatten for en som ikke er franskboende.
Når man er opptatt av lokale skatter er det som regel fordi man ønsker å kjenne driftsutgiftene på en fransk eiendom. Ligger boligen i et sameie, vil fellesutgiftene som regel ligge langt unna det norske nivået, bortsett fra når en profesjonell forretningsfører og en vaktmester må lønnes, og når det er et basseng i fellesområdet eller et parkanlegg som krever kontinuerlig vedlikehold.
FranskBolig hjelper deg med å finne ut om du betaler riktige skattebeløp, men det våre kunder trenger mest hjelp med er å betale disse beløpene, samt opprette et fasttrekk og en skatteprofil på skatteetatens nettside.
Skatt på utleie
Leier du ut boligen mot betaling skal du sende en selvangivelse i Frankrike, uansett hvor leiebeløpet betales til. Fransk inntektskatt, selv om den er forhøyet med en trygdeskatt, ligger som regel under hva du uansett må betale for den samme leieinntekten i Norge. Det betyr at selv om du kan velge mellom ulike skatteregimer i Frankrike for blant annet å minske skatt på utleie der, vil den totale regningen ikke bli lavere: Det du ikke betaler i Frankrike må du antagelig betale i Norge.
FranskBolig hjelper flere titalls nordmenn hvert år med valg av skatteregime og utfylling av selvangivelsen. Det siste bør nemlig utføres av noen som har en solid erfaring innen skatteregler og hvordan opplysninger skal formidles gjennom selvangivelsen. Vi ser ofte norske advokater eller regnskapsførere som behersker fransk språk, assistere norske boligeiere i Frankrike med dette og gjøre grove feil: Rapporteringsformen kan være feil, det mangler vedlegg, det er ikke krysset av riktig for å få redusert trygdeskatt som utenlandskboende, det sendes to selvangivelser i stedet for bare en, fristen for å sende selvangivelsen overholdes ikke, osv.
Formuesskatt
Er eiendommen verdt mer enn 1,3 millioner euro i skrivende stund, skal det også opplyses i selvangivelsen du sender i Frankrike. Her også gjøres det mye feil, fordi ikke alle fradragsmuligheter benyttes, men også fordi fradragene beregnes eller innrapporteres feil.
Skatt på salgsgevinsten
Du skattes av denne i begge land, men som regel blir det ikke noe å betale i Norge hvis du for eksempel ikke har regnskapsbehandlet din franske fritidseiendom i den norske selvangivelsen.
I Frankrike er det skatt å betale som regel hvis du har hatt en reell gevinst på minst 22,5% og hvis du selger eiendommen før du har eid den i 30 år (i skrivende stund).
Er det ditt norske aksjeselskap som selger eiendommen, er skatteberegningen mer kompleks og skatten som regel mye større enn aksjeeierne først trodde: Ved kjøpstidspunktet sa for eksempel ikke salgsmegleren at AS-et ditt må skattes av obligatoriske årlige nedskrivningsbeløp.
Ta kontakt eller les dette kapittelet i selgerguiden hvis du ønsker å sjekke notarens beregning av skatten, om du ønsker å fradragsføre mer enn notaren gir deg muligheten til, om du trenger en skatterepresentant, eller om du bare er nysgjerrig på hvor mye skatt du eller firmaet ditt må betale i Frankrike på salgsgevinsten.
Du kan lese mer om skatt i våre guider, særlig i eierguiden og i selgerguiden.
