Skal du kjøpe en eiendom i Frankrike finner du mange nyttige råd i kjøperguiden vår. Skal du heller selge den franske boligen, kan det være nyttig for deg å lese selgerguiden. I eierguiden finner du nyttig informasjon om blant annet skatt, arv, eierforhold, oppussing og utleie. Uansett hvilket behov du har, kan det imidlertid være nyttig for deg å være informert over det vi i FranskBolig mener er de viktigste forholdene som omtales på denne siden.
Nyttig informasjon til kjøpere
Hva er “drømmeboligen” egentlig verdt?
En av de største utfordringene slik det franske systemet fungerer, er at det er svært vanskelig å vite hva en bolig egentlig er verdt. Hvis du sammenligner den med flere andre boliger som er feilpriset, vil din konklusjon om verdien sikkert være feil. Hvis du spør megleren vil du kanskje få følelsen at “dette er årets kupp”. Bruk derfor gjerne en takstmann eller en uavhengig spesialist på verdivurdering som FranskBolig tidlig nok slik at du unngår ikke bare unødvendige visninger, men enda viktigere, et dårlig kjøp. For selv om du har fått 10% rabatt på prisantydning har du kanskje kjøpt over markedspris allikevel.
Prisavslag og bud
Mange selgere tror at de selger en eiendom som er mye mer verdt enn naboens, fordi det er deres egen. Det mangler heller ikke på meglere som forteller selgeren om at hans bolig er verdt mye (les: mer enn den egentlig er verdt). Dette er nemlig et kjent triks for å få et salgsoppdrag: Selgeren går som regel til megleren som vurderer boligen høyest. Faller du for en bolig som er overpriset uten at du vet det, vil du kanskje være fornøyd fordi du har klart å forhandle prisen ned. En god rabatt på prisen betyr dessverre ikke at du har gjort et godt kjøp.
Vårt råd er derfor at du først forsikrer deg om hva som er riktig pris, og legger opp en strategi for å nå den gjennom budprosessen. Dette trenger du kanskje hjelp til, for hvis du tenker slik du gjør når du kjøper en norsk bolig, er det store sjanser for at du kjøper for dyrt og med dårlig sikkerhet (se neste avsnitt om betingelser).
Betingelser og forbehold
Selv om kjøperen ikke er bundet av avtalen han inngår med selgeren før det har gått noen uker etter budaksept, ser vi ofte kjøpere som ber oss om hjelp litt for sent i prosessen, som gjerne ønsker å inkludere flere betingelser enn de som står på budskjemaet.
I praksis er det slik at vi ofte ser at kjøperen, godt “hjulpet” av salgsmegleren, ikke har avtalt noen betingelser i det hele tatt. Dette er kritisk for deg som er såpass interessert i boligen at du ikke ønsker å miste den fordi du har glemt å melde om at du for eksempel vil ha forbehold om finansiering, eller at selgeren skal betale utbedringen på kloakkanlegget hvis kontrollen avdekker feil eller mangler. Nekter selgeren det, må du kanskje trekke deg fra handelen. Hvis du ikke gjør det og står på dine krav, kan selgeren trekke seg, i motsetning til det du kan ha lest mange steder eller hørt fra skandinaviske meglere som forteller deg at “selgeren er bundet, han kan ikke trekke seg”.
Tilstandsrapport
Selgeren er pliktet til å bestille en tilstandsrapport. Ofte får du denne bare etter at du har fått aksept på ditt siste bud. Så får du beskjed av salgsmegleren om at rapporten kun er til informasjon, og at den ikke gir deg muligheten til hverken å kreve en prisreduksjon eller trekke deg. Selv om dette er feil, er det mye smartere å kreve tilstandsrapporten før du gir et bud.
Innholdet i tilstandsrapporten du får i Frankrike dekker ikke de samme områdene som tilsvarende rapport du får ved kjøp av en norsk eiendom. Er du passiv og bare aksepterer å motta informasjon som er pålagt av myndighetene, vil du for eksempel ikke vite noe om tilstanden rundt VVS, bassenget, taket, konstruksjonen og flere viktige tekniske forhold.
Finansiering
Selv om det alltid er mulig å be om et forbehold om finansiering slik at du kan trekke deg hvis du ikke får lån, er det ikke alltid smart å bruke en slik klausul. For det første svekker den din posisjon som kjøper, ettersom en selger vil foretrekke å gå lengre i prisavslag hvis han føler seg trygg på at han må finne en annen kjøper om to måneder. For det andre er det smart å vite på forhånd om du kan lånefinansiere boligkjøpet i Frankrike, for det kan påvirke budsjettet ditt. Det er også slik at finansieringsklausuler ofte er forfattet av notaren etter instrukser fra salgsmegleren, på en måte som i praksis gir deg lite beskyttelse. Vi har dessverre opplevd dette utallige ganger gjennom alle disse årene vi har bistått kjøpere: Desperate kjøpere tar kontakt fordi de er nektet muligheten til å trekke seg fra kjøpsavtalen, selv om banken har gitt dem avslag på lånet.
Hvilken bank du skal velge for å lånefinansiere det franske boligkjøpet avhenger av mange parametre. De fleste er opptatt av lånerenten banken markedsfører, selv om den ofte gir en feil indikasjon på hvor mye lånet til slutt vil koste. Enkelte banker legger på mange ekstra kostnader, særlig banker som ikke er franske, i tillegg til en tinglysningsavgift som kan vise seg å være langt høyere enn hvis du hadde valgt en fransk bank. Andre forhold som er verdt å vurdere er hvor enkelt det blir for deg, samt krav på oversettelser og dokumentasjon. FranskBolig er spesialisert i å bistå med å finne finansieringsløsninger som er tilpasset dine behov og krav, så bare ta kontakt.
Notaren
Du kan ikke kjøpe en eiendom i Frankrike uten å bruke en fransk notar. Mye av arbeidet notaren gjør er arbeid som den norske megleren i Norge ikke trenger å gjøre fordi både salgsprosessen og formalitetskravene er mye enklere i Norge. I Frankrike derimot hadde ikke en eiendomsmegler hatt muligheten til å gjøre det notaren er engasjert til å gjøre.
Mange utenlandske kjøpere forveksler en notar med en advokat. Mer feil kan man ikke ta: Notaren er ingen rådgiver i praksis (selv om man kan forsøke å be om hans mening), og er en nøytral part. I teorien i hvert fall. Vi kjenner dessverre notarer som litt for lett tar utbyggerens parti ved salg av nybygg, eller som har inngått en avtale med en salgsmegler notaren stort sett “tjener”.
Notaren kjenner hverken eiendommen, forretningsføreren, selgeren eller deg, som regel. Han vil ikke ta initiativet til å gjøre hva salgsmegleren normalt skal gjøre, altså å fremskaffe dokumentasjon som kan være nyttig for deg. Han vil ikke forhøre seg med kommunen om framtidige byggeplaner eller det lokale regelverket for tomter og bygg. Om en finansieringsklausul er feil forfattet kan han ikke ansvarliggjøres hvis konsekvensen er at du ikke kan bruke finansieringsforbeholdet til å trekke deg. Om det er mangler i tilstandsrapporten du har fått eller om det er viktige vedtak sameiet har fattet, som du bør vite om, vil ikke notaren gi deg beskjed. Det er nemlig ikke hans jobb.
Salgsmegleren er så opptatt av ikke å miste sin provisjon på 6-8% at det er usannsynlig at han vil sette sitt eget salg i fare ved å fortelle deg om det som er galt.
Hverken megleren eller notaren gir deg beskjed om hva du bør passe på, undersøke nærmere, forhandle på nytt eller nekter å akseptere. Så hvem skal gjøre det? Svaret er: Uavhengige rådgivere, som for eksempel FranskBolig. Du kan engasjere oss midt i kjøpsprosessen, men som du forstår er det smart å involvere oss så tidlig som overhodet mulig.
Nyttig informasjon til selgere
Når du skal selge en fransk eiendom, er de to største utfordringene først å finne en eiendomsmegler som skal gjøre en god jobb for deg, så å sette riktig pris på eiendommen.
Prisen
Uansett hva du ønsker å annonsere boligen for, er det svært viktig at du vet hva du må kunne forvente å selge den for. Dette er ikke noe du bestemmer, men noe du bør finne ut av selv. Det nytter ikke for eksempel å plusse anskaffelseskostnader med renoveringskostnader for å beregne en salgspris, hvis du kjøpte over markedspris i sin tid, eller hvis lite av renoveringsarbeidet tilføyer boligen ekstra verdi. Du kan for eksempel ha valgt tekniske løsninger eller materiale som ikke frister andre. Kanskje renoveringsarbeidet var helt nødvendig og en grunnleggende forutsetning for i det hele tatt kunne selge boligen. Byttet du kjøkkenet og renoverte badet for ti år siden er det ikke mye igjen av restverdien av dette arbeidet som kan bakes inn i salgsprisen.
Hvis salgsmegleren du er i kontakt med er redd for å miste muligheten til å få et salgsoppdrag, vil han ha en tendens til å skryte av boligen din og anbefale en pris som er så høy at du velger denne megleren fordi han lover deg en pen fortjeneste.
Vi ser også i mindre pressede områder med lite meglerkonkurranse, meglere som forstår at de antakeligvis blir engasjert for salget, og som vil ha et lett oppdrag: Prisforslaget fra megleren kan ligge under markedspris uten at du nødvendigvis forstår dette. Megleren har tross alt gode argumenter, og er den som kjenner det lokale markedet. Resultatet er ofte at megleren ikke en gang markedsfører boligen, men bare forteller en av de mange “marchands de biens” at de kan gjøre et godt kjøp. Denne typen kjøpere lever av å kjøpe og selge eiendommer, for eksempel etter renovering eller seksjonering.
For å vite hvor mye den franske eiendommen din egentlig er verdt, bør du bruke en uavhengig ekspert. Det kan være en takstmann (som koster mellom € 600 og € 2 000), eller en uavhengig boligspesialist som FranskBolig. En profesjonell verdivurdering av vår norskdrevne megleravdeling i Frankrike koster mellom € 195 og € 495. Vurderingen utføres av en av våre lokale spesialister, som kjenner boligmarkedet der boligen din ligger. Beløpet blir refundert hvis du gir oss et salgsoppdrag.
Vi har ingen interesse av å oppgi en verdi som skulle ligge over det vi mener er markedsprisen. Konsekvensen for oss ville nemlig være at vår megleravdeling bruker mye energi og penger på markedsføring av en eiendom som ingen vil ha til denne prisen (se neste avsnitt). Om vi setter verdien med vilje under markedsprisen, vet vi at det finnes meglere der ute som vil love deg at de vil kunne selge til en mye høyere pris, ettersom FranskBolig opererer stort sett i attraktive områder med mye konkurranse. Du kan derfor stole på at vi oppgir det vi mener er markedsprisen.
Meglerens arbeid
Som alle andre temaer på denne siden får du mye mer detaljert informasjon og råd i selgerguiden. Når vi snakker om megleren, snakker vi ikke om en formidler i Norge (som kanskje også megler norske eiendommer), men om en meglervirksomhet som er registrert som eiendomsmegler i Frankrike. Bare disse får lov til å selge din eiendom. De fleste skandinaviske meglerne, selv de store, opererer nå nemlig ulovlig i Frankrike, i hvert fall som meglere. De er som regel bare formidlere, noe som er lett å sjekke i det franske eiendomsmeglerregisteret. Les mer om dette i selgerguiden.
Vi er ikke kjent med mange meglere som følger norske kvalitetsstandarder for å markedsføre eiendommen, og for å følge opp gjennom hele salgsprosessen. Også de fleste skandinaviskdrevne og engelskdrevne meglere i Frankrike, som jobber langt bedre enn franske meglere med markedsføringen, forsvinner fort til fordel for notaren idet salgsprosessen begynner. Hvis du tror at meglerens rolle etter at kjøperen er funnet, ikke er viktig, tro om igjen. For du kan ikke forvente særlig mye hjelp og råd fra notaren heller. Har du funnet en kjøper på egen hånd eller ved hjelp av en megler, bør du derfor engasjere en profesjonell rådgiver for å bistå deg gjennom hele salgsprosessen. Du kan bestille vårt tilbudsark her for mer informasjon.
Å markedsføre en fransk eiendom er mye dyrere enn å markedsføre en norsk eiendom. Hvis man i tillegg tar i betraktning at det tar fem til ti ganger lengre tid å selge en fransk eiendom enn i Norge, er det lett å forstå at megleren i Frankrike kvier seg for å bruke mye penger for å gjøre boligen din synlig hos potensielle kjøpere. FranskBoligs megleravdeling i Frankrike, Scandimmo, sørger derimot for å markedsføre boligen din bredt ut der kjøperne er, for vi vet at det er en vesentlig faktor for å selge fort til en god pris. At lokale meglere ikke forstår dette kan virke merkelig, men det skyldes blant annet at de kanskje ikke hadde klart å selge fortere, selv med utstrakt markedsføring: Består boligannonsen av fem elendige bilder og en tekst på tre linjer, er det nemlig vanskelig å friste en potensiell kjøper uansett hvor ofte du gjentar budskapet.
Kvaliteten på markedsføringen er nemlig også en avgjørende faktor. Norsk standard, som følges av vår norske megleravdeling i Frankrike, er langt høyere enn den franske. Annonsene inneholder mange og fine bilder, og teksten forteller alt det en kjøper må vite for å kunne ta en beslutning om å se boligen.
“Den norske modellen”
I motsetning til franske meglere kan FranskBolig også tilby en type salgsoppdrag som vi kaller “den norske modellen”. Et vanlig megleroppdrag i Frankrike gir nemlig megleren ingen belønning hvis han ikke ender opp med å selge eiendommen selv. Når han først klarer dette, krever han ofte mellom 6% og 8% av salgsprisen for strevet (merk: Styr unna de som tilbyr lave honorarer, for de gjør enda mindre for å selge enn meglerne som tilbyr en standardsats).
Gjennom den norske modellen kan du selge som du er vant til i Norge, med et svært redusert meglerhonorar sammenlignet med fransk standardsats. Som i Norge velger du hvilke tjenester du ønsker å kjøpe fra FranskBolig for å finne kjøperen. Mer informasjon finner du i selgerguiden og i prislisten vår.
NYTTIG INFORMASJON TIL Eiere
De fleste spørsmålene en norsk boligeier i Frankrike stiller oss, har med arv, beskatning og drift å gjøre. Vår ambisjon i denne korte artikkelen er ikke å gjenta det vi skriver i eierguiden, men å peke på viktige forhold du trenger å være klar over når du eier en bolig i Frankrike.
Skatt
Hvis du leier ut din franske bolig er du pliktet til å levere en selvangivelse i Frankrike, også selv om leieinntekten havner på en norsk konto. Det samme gjelder dersom nettoverdien på dine franske eiendommer overstiger 1,3 millioner euro i skrivende stund. FranskBolig kan assistere med dette.
Skattenivået i Frankrike kan anses som høyt i enkelte sammenhenger, men det finnes mange fradragsmuligheter som er verdt å kjenne for å redusere skattenivået til sitt minimum. Du kan velge det skatteregimet som passer deg best, for eksempel, i forbindelse med utleieaktiviteten. Sjansen for at du vil måtte betale mer i Norge enn i Frankrike på disse inntektene, eller på formuen, er i realiteten stor.
Så lenge man ikke betaler arveavgift i Norge, skal du kunne fradragsføre den franske skatten fra den norske på de samme inntektene og på det samme formuesgrunnlaget. Du betaler ingen eiendomsskatt i Norge for den franske eiendommen, men i Frankrike har du sikkert hørt om “Taxe Foncière”.
Både denne eiendomsskatten og kommunale avgifter (“Taxe d’Habitation”) må betales årlig. Vi får mange henvendelser fra nordmenn som ikke vet hvordan de skal gå fram. Et godt råd vi kan gi her og nå er at det blir langt lettere når tre ting er på plass: Et fransk mobilnummer (koster € 2 pr måned), en fransk bankkonto og en skatteprofil. Dette kan FranskBolig hjelpe deg med å opprette.
Eier du eiendommen gjennom et fransk boligselskap (“SCI”, Société Civile Immobilière) eller et norsk AS, eller en kombinasjon av dette, bør du være ekstra oppmerksom på både innrapportering til skattemyndighetene og de langsiktige økonomiske konsekvensene knyttet til denne typen eierskap.
Arv
“Arveavgiften i Frankrike er høy”, har du kanskje lest og hørt. Det som er høyt, er ikke nødvendigvis selve avgiften, men avgiftssatsene. Vårt mål når vi bistår våre kunder med å planlegge arven, er derfor å redusere beregningsgrunnlaget for avgiften. Vi foreslår nemlig løsninger som sørger for at arveavgiftsgrunnlaget reduseres kraftig, eller forsvinner helt. Løsningene er selvfølgelig helt lovlige, og prinsippene som regel kurante, men gjennomføringen av dem kan virke litt komplekse.
Norske forhold må hensyntas for å velge riktige løsninger. Derfor kan det fort slå feil derfor man for eksempel spør en fransk notar eller en advokat om å utarbeide forslag til løsning. Løsningene skal dessuten også ta hensyn til noe annet enn bare det økonomiske.
Gjør du ingenting for å redusere arveavgiften, blir ofte konsekvensen for dine etterfølgere at de er nødt til å selge den franske eiendommen for å kunne betale avgiften.
Oppussing
Å pusse opp en eiendom i et annet land kan by på noen utfordringer. Har du planlagt arbeidet riktig, valgt gode håndverkere, fått prisestimater du stoler på og kan følge opp arbeidet på avstand, er oppussingen nesten like overkommelig som om den hadde funnet sted i Norge. Trenger du hjelp, har FranskBolig mange norsktalende medhjelpere i Frankrike som kan bistå.
Oppussingskostnader i Frankrike er ikke like lave som man skulle tro når man sammenligner for eksempel norske og franske lønninger. Dette skyldes flere forhold, men det viktigste for deg å vite er kanskje at du ikke bør regne med å betale mindre enn 80%-90% av det du hadde betalt i Norge på de samme jobbene. Behandling av overflater (flislegging, maling, osv.) kan faktisk være dyrere i Frankrike enn i Norge. Å renovere et bad eller et kjøkken derimot er billigere i Frankrike.
Utleie
Franske boliger i Sør-Frankrike er populære utleieobjekter, særlig de som er eid av nordmenn (på grunn av en høyere standard enn gjennomsnittet, bedre beliggenhet og mer uteareal). Det er som regel lett å leie ut i et titalls uker i året uten store anstrengelser, eller langt mer med en større innsats og samarbeid med utleiespesialister.
På grunn av boligmangelen for “vanlige folk” som ikke finner et sted å bo, finnes det nå restriksjoner på utleieaktiviteter, eller større krav til innrapportering. Ofte er disse innstramningene lokale. Du bør derfor undersøke under hvilke forhold du kan leie ut din franske bolig. Vi hjelper deg gjerne med dette.
Leier du ut din franske bolig på sesongbasis, til folk som bare er midlertidige gjester (turister) er du for eksempel pliktet til å registrere utleien hos kommunen. Dette gjelder nå alle kommuner. FranskBolig kan assistere med dette.
Registrering av utleievirksomheten kan være påkrevd, men selv om den ikke er det bør du undersøke om du likevel bør foreta slik registrering. Det er både fordeler og ulemper som vi kan opplyse deg om avhengig av hvor boligen din ligger. I koronatiden har de som har registrert utleieaktiviteten for eksempel, kunnet få store kompensasjonsbeløp etter tap av leieinntekter.
Du kan lese mer om alle disse temaene her, eller i våre guider, særlig i eierguiden.
