Utleie

I Frankrike finnes det mange utleieformer. Den mest vanlige for en nordmann som eier en norsk fritidsbolig, er “sesongleie”. Men man kan leie ut til studenter, eller møblert til arbeidstakere som trenger et sted å bo i noen måneder. Eller kan man leie ut på årsbasis.

Skattemessig kan noen av disse leieformene være veldig interessante for nordmenn, særlig den som omtales som “LMP”.

På lik linje med det meste av det som omtales på denne siden, kan du finne tilsvarende informasjon i eierguiden.

Leie ut til en fastboende

Langtidsleie
Skal du leie ut en eiendom til en som har intensjon om å bo fast i denne i flere år, er det viktig å være klar over hvilke krav som settes til utleier. Disse gjelder for eksempel hvor mye du kan kreve i depositum, oppsigelsestiden avhengig av hvem som sier opp avtalen og grunnen til oppsigelsen, eller regulering av årsleien. Ta gjerne kontakt for å få en nærmere beskrivelse av disse kravene.

Å leie ut på årsbasis i Frankrike er litt mer krevende enn for eksempel i Norge fordi leietakeren er bedre beskyttet, men også fordi det er en større risiko for at leietakeren ikke betaler leien. Du bør derfor få hjelp, og kanskje også vurdere en utleiegaranti. Du bør også få hjelp med å finne en leietaker, og ikke minst til å velge mellom mulige kandidater basert på deres økonomiske og atferdsrelaterte bakgrunn (dersom en tidligere utleier sier at vedkommende skapte problemer der han leide før, bør du nemlig holde deg unna!). FranskBolig kan bistå med alt dette og mye mer. Se under eierseksjonen og på tjenestesiden eller ta kontakt dersom du vurderer å leie ut på årsbasis.

Du kan regne med å kunne leie ut for et sted mellom 4% og 8% av boligens markedsverdi, årlig. Dette er selvfølgelig helt avhengig av hvor boligen ligger og hva den tilbyr.

Denne leieformen er ganske lønnsom for en utleier som ikke er skattemessig bosatt i Frankrike. Du må riktignok betale en årlig eiendomsskatt og en liten andel av fellesutgiftene i sameiet (dersom du leier ut en slik bolig), men de gode fradragsmulighetene og den rimelige utleieskatten i Frankrike, som du kan trekke fra den norske skatten, kan fort bety 3% til 5% nettoavkastning på pengene. For ikke å glemme at dersom du bruker oss for å kjøpe eiendommen, øker du sannsynligheten for å kunne tjene på salget også.

Som regel leier man ut en tom bolig til en som skal bo fast. Men det finnes arbeidstakere som trenger et sted å bo i kortere perioder, og som ikke har med seg eget innbo. Denne leieformen omtales i neste kapittel.

Send en mail til langtidsleie@franskbolig.no for mer informasjon og råd.

"Møblert" utleie

Begrepet “møblert utleie” høres kanskje rart ut på norsk, men det er et viktig begrep i Frankrike for å betegne flere utleieformer som våre kunder ofte oppfatter som “sesongutleie”.

Sesongutleie, altså å leie ut sin franske fritidsbolig på ukesbasis, er en type møblert utleie. Du leier ut boligen din med innbo.

Om du skal leie ut over litt lengre perioder, fortsatt med innbo, snakker vi også om møblert utleie, men ikke lenger om sesongutleie. Det finnes faktisk tre utleieformer som betegnes som møblert utleie, og som ikke er sesongutleie. Av disse kan vi si noen ord om den som gjelder for studenter, før vi sier noe om sesongutleie lenger ned. 

Leie ut til studenter
I mange byer samles studenter for å bo sammen, akkurat som vi kjenner til i Norge. Men kanskje i større grad enn i Norge tilbys det studioer til studenter, der du kan forvente å leie ut til gode penger ettersom franske studenter som regel får bostøtte, De går derfor fra å leie i bofelleskap til å bo alene eller med kjæresten i en liten leilighet.

For å gjøre en god investering i forbindelse med boligkjøp og utleie til studenter, må du velge boligen med omhu. Det er fort gjort å la seg friste av en bolig som salgsmegleren i Frankrike omtaler som “den perfekte utleiemaskinen”, og bomme fullstendig. Kanskje er ikke boligen like attraktiv som megleren vil ha det til. Kanskje ligger den i et område der det er vanskelig å kreve nok leie for at forretningen skal møte dine forventninger. Eller kanskje er faste kostnadene langt større enn du først fikk inntrykk av.

Det er nemlig viktig å huske at studenter leie for bare ni måneder av året. Kjøper du en bolig som du ikke bruker selv, og som er vanskelig å leie ut mellom juni og september, mister du mye av inntektspotensialet du bør kunne utnytte. FranskBolig hjelper deg å velge riktig utleiebolig hvis intensjonen er å leie ut til studenter.

Husk også at du vil høre om “perfekte utleiemaskiner” (fra salgsmegleren) i byer der det egentlig ikke er noen studenter som bor! En annen utfordring er at det er langt vanskeligere å finne studenter som vil leie akkurat din bolig, enn for eksempel i Oslo, Trondheim eller Bergen, hvis du ikke vet hvor du skal lete etter disse. FranskBolig kan også bistå med dette. 

Skattemessig er det store forskjeller mellom denne utleieformen og den som er omtalt i forrige kapittel. Vi sier noe om denne lenger ned på siden.

En annen forskjell er at utleien reguleres annerledes. Ta gjerne kontakt på leie.studenter@franskbolig.no for mer informasjon.

Sesongutleie
De fleste nordmenn som kjøper en fritidsbolig i Frankrike og som leier den ut, gjør det som en møblert utleie over perioder som sjelden varer mer enn tre uker. Ettersom denne utleieformen reguleres spesifikt og ikke helt på samme måte avhengig av kommunen der boligen ligger, har vi omtalt denne i detalj i eierguiden. Du kan derfor sjekke der eller ta kontakt dersom du lurer på noe.

Skatt
Møblert utleie er en utleieform som i den franske skatteloven skal innrapporteres som kommersiell utleie. Det er faktisk dette som skaper utfordringer for noen nordmenn som har kjøpt en leilighet i et sameie med gamle vedtekter der det står at enhver kommersiell aktivitet er forbudt.

I eierguiden sier vi noe om hvordan disse leieinntektene beskattes for de aller fleste. Skatteordningen som gjelder i Frankrike er den med betegnelse “LMNP”, det vil si ikke profesjonell utleier. Man kan velge om utleieaktiviteten skal regnskapsbehandles eller om man heller skal velge et fast fradrag på leieinntektene. Selv om man har høye driftskostnader i perioder, er det sjelden lønnsomt å regnskapsbehandle utleieaktiviteten i Frankrike for en som er skattemessig bosatt i Norge.

Selv om LMNP ofte er en ganske lønnsom skatteordning, finnes det en som er enda mer interessant dersom du ikke er skattemessig bosatt i Frankrike (noe som sikkert er tilfelle hvis du leser denne nettsiden): LMP.

Både LMNP og LMP gir muligheten til å avskrive opp til 85% av eiendommens verdi over 20 til 50 år som regel, noe som minsker grunnlaget for beskatning i Frankrike. Om du regnskapsbehandler utleieaktiviteten i Frankrike i din norske selvangivelse, vil du derfor få full effekt av denne lavere franske skatten. Ta kontakt for presisjoner eller om du trenger hjelp med å velge riktig skatteordning i Frankrike og i Norge for å begrense skattetrykket på leieinntektene dine.

LMP
“LMP” står for “profesjonell utleie”. Mye er likt LMNP, men tre hovedforskjeller kan gjøre denne skatteordningen mer lønnsom for deg.

For det første skattes ikke eiendommer som leies ut etter LMP ordningen, for formuesskatt. Er eiendommen verdt mer enn 1,3 millioner euro (2021 tall), kan dette være en fordel så lenge det ikke betyr at du må betale tilsvarende mer i formueskatt i Norge.

En annen fordel er at et eventuelt underskudd er fremførbart mot alle typer inntekter. Denne fordelen er ganske teknisk så du kan gjerne ta kontakt for detaljer og hva det betyr for deg.

En siste fordel er at gevinstbeskatningen, under visse betingelser, er mye lavere enn om du ikke hadde valgt denne skatteordningen. Denne besparelsen er meget interessant dersom det ikke medfører at du må betale mer skatt i Norge på salgsgevinsten, og hvis den reelle salgsgevinsten i euro er stor. Her også anbefaler vi at du tar kontakt, så kan vi hjelpe deg med å undersøke om denne skatteordningen er verdt å vurdere i din situasjon. Det er nemlig ikke bare fordeler med LMP, ettersom både regnskap må føres nøye og registrerings- og rapporteringskravene er større enn med LMNP.