Skal du kjøpe en eiendom i Frankrike finner du mange nyttige råd i kjøperguiden vår.
Eller hvis du vurderer å selge din franske bolig, kan det være nyttig for deg å lese selgerguiden.
Vi har også laget en eierguide: I eierguiden finner du nyttig informasjon om blant annet skatt, arv, eierforhold, oppussing og utleie.
Uansett hvilket behov du har, kan det imidlertid være nyttig for deg å være informert over det vi i FranskBolig mener er verdt å vite, om du er kjøper eller eier. Vi forsøker å oppsummere dette på denne siden.
Nyttig informasjon til kjøpere
Hva er “drømmeboligen” egentlig verdt?
En av de største utfordringene slik det franske systemet fungerer, er at det er svært vanskelig å vite hva en bolig egentlig er verdt. Hvis du sammenligner den med flere andre boliger som er feilpriset, vil din konklusjon om verdien sikkert være feil. Hvis du spør megleren vil du kanskje få følelsen at “dette er årets kupp”. Bruk derfor gjerne en takstmann eller en uavhengig spesialist på verdivurdering som FranskBolig tidlig nok slik at du unngår ikke bare unødvendige visninger, men enda viktigere, et dårlig kjøp. For selv om du har fått 10% rabatt på prisantydning har du kanskje kjøpt over markedspris allikevel.
Prisavslag og bud
Mange selgere tror at de selger en eiendom som er mye mer verdt enn naboens, fordi det er deres egen. Det mangler heller ikke på meglere som forsikrer selgeren om at hans bolig er verdt mye (les: mer enn den egentlig er verdt). Dette er nemlig et kjent triks for å få et salgsoppdrag: Selgeren går som regel til megleren som vurderer boligen høyest. For den uerfarne kjøperen er dette økonomisk farlig: Faller du for en bolig som er overpriset uten at du vet det, vil du kanskje kjøpe den i den tro at du betalte riktig pris for den. Ti eller femten år etterpå vil det være vanskelig for deg å forstå at du ikke kan selge med en like stor gevinst som du trodde. Kanskje du må til og med selge med tap. Det er ikke fordi du var uheldig, eller fordi markedet er overraskende lite mottakelig for boligen din. Det er fordi du kjøpte den for dyrt.
Vårt råd er derfor at du først forsikrer deg om hva som er riktig pris, og legger opp en strategi for å nå denne gjennom budprosessen. Dette trenger du kanskje hjelp til, for hvis du tenker slik du gjør når du kjøper en norsk bolig, er det en viss fare for at du vil betale for mye og ta litt for store sjanser (se neste avsnitt om betingelser).
Betingelser og forbehold
Selv om kjøperen ikke er bundet av avtalen som inngås med selgeren før det har gått noen uker etter budaksept, ser vi ofte kjøpere som ber oss om hjelp litt for sent i prosessen, som gjerne ønsker å inkludere flere betingelser enn de som står på budskjemaet.
I praksis er det slik at vi ofte ser at kjøperen, godt “hjulpet” av salgsmegleren, ikke har avtalt noen betingelser i det hele tatt. Dette er kritisk for deg som er såpass interessert i boligen at du ikke ønsker å miste den fordi du for eksempel har latt være å melde om at du for eksempel vil ha forbehold om finansiering, eller at selgeren skal betale utbedringen på kloakkanlegget hvis kontrollen avdekker feil eller mangler. Nekter selgeren å imøtekomme dine krav, må du kanskje trekke deg fra handelen. Hvis du ikke gjør det og står på dine krav, kan selgeren trekke seg, i motsetning til det du kan ha lest mange steder eller hørt fra meglere som forteller deg at “selgeren er bundet og kan ikke trekke seg”.
Tilstandsrapport
Selgeren er pliktet til å bestille en teknisk undersøkelse som kan minne litt om en norsk tilstandsrapport. Ofte får du denne bare etter at du har fått aksept på ditt siste bud. Så får du beskjed av salgsmegleren om at rapporten kun er til informasjon, og at den ikke gir deg muligheten til hverken å kreve en prisreduksjon eller trekke deg. Dette er feil, men kanskje du hører på megleren. Vårt råd er at du må kreve tilstandsrapporten før du gir et bud.
Innholdet i tilstandsrapporten dekker ikke de samme områdene som tilsvarende rapport du får ved kjøp av en norsk eiendom. Er du passiv og bare aksepterer å motta informasjon som er pålagt av myndighetene, vil du for eksempel ikke vite noe om tilstanden rundt VVS, bassenget, taket, konstruksjonen og flere viktige tekniske forhold. Eller kreve dokumentasjon på ferdigstillelse av bassenget, et tilbygg eller enda verre, selve huset.
Finansiering
Selv om det alltid er mulig å be om et forbehold om finansiering slik at du kan trekke deg hvis du ikke får lån, er det ikke alltid smart å bruke en slik klausul. For det første svekker den din posisjon som kjøper, ettersom en selger vil foretrekke å gå lengre ned i pris hvis han føler seg trygg på at han må finne en annen kjøper om to måneder. For det andre er det smart å vite på forhånd om du kan lånefinansiere boligkjøpet i Frankrike, for det kan påvirke budsjettet ditt. Det er også slik at finansieringsklausuler ofte er forfattet på en måte som i praksis gir deg lite beskyttelse. Vi har dessverre opplevd dette utallige ganger gjennom alle disse årene vi har bistått kjøpere: Desperate kjøpere tar kontakt fordi de er nektet muligheten til å trekke seg fra kjøpsavtalen, selv om banken har gitt dem avslag på lånet innen fristen som sto i kontrakten.
Hvilken bank du skal velge for å lånefinansiere det franske boligkjøpet avhenger av mange parametre. De fleste er opptatt av lånerenten banken markedsfører, selv om den ofte gir en feil indikasjon på hvor mye lånet til slutt vil koste. Enkelte banker legger på mange ekstra kostnader, særlig banker som ikke er franske, i tillegg til en tinglysningsavgift som kan vise seg å være langt høyere enn hvis du hadde valgt en fransk bank. FranskBolig er spesialisert i å bistå med å finne finansieringsløsninger som er tilpasset dine behov og krav, så bare ta kontakt. Vi samarbeider med en svært dyktig låneformidler med god fartstid i banksektoren, i høye stillinger. Hans byrå er spesialisert på lån til utenlandske kjøpere. Det ligger i Cannes men kjøp i hele Frankrike kan lånefinansieres.
Notaren
Du kan ikke kjøpe en eiendom i Frankrike uten å bruke en fransk notar. Mye av arbeidet notaren gjør er arbeid som den norske megleren i Norge ikke trenger å gjøre fordi både salgsprosessen og formalitetskravene er mye enklere i Norge. I Frankrike derimot hadde ikke en eiendomsmegler hatt muligheten til å gjøre det notaren er engasjert til å gjøre.
Mange utenlandske kjøpere forveksler en notar med en advokat. Mer feil kan man ikke ta: Notaren er ingen rådgiver i praksis (selv om man kan forsøke å be om hans mening), og er en nøytral part. I teorien i hvert fall. Vi kjenner dessverre notarer som litt for lett tar utbyggerens parti ved salg av nybygg, eller som har inngått en avtale med en salgsmegler notaren stort sett “tjener”.
Notaren kjenner hverken eiendommen, forretningsføreren, selgeren eller deg, som regel. Han vil ikke ta initiativet til å gjøre hva salgsmegleren normalt skal gjøre, altså å fremskaffe dokumentasjon som kan være nyttig for deg. Han vil ikke forhøre seg med kommunen om framtidige byggeplaner eller det lokale regelverket for tomter og bygg. Han skal ikke kreve dokumentasjon på ferdigstillelse, eller undersøke om oppussingsarbeidet utført av selgeren er dekket av en tiårsforsikring. Om en finansieringsklausul er feil forfattet kan han ikke ansvarliggjøres hvis konsekvensen er at du ikke kan bruke forbeholdet til å trekke deg. Om det er mangler i tilstandsrapporten du har fått eller om det er viktige vedtak sameiet har fattet, som du bør vite om, vil ikke notaren gi deg beskjed. Det er nemlig ikke hans jobb.
Salgsmegleren er så opptatt av ikke å miste sin provisjon på opp til 12% i de verste tilfellene, at det er usannsynlig at han vil sette sitt eget salg i fare ved å fortelle deg om det som er galt.
Hverken megleren eller notaren gir deg beskjed om hva du bør passe på, undersøke nærmere, forhandle på nytt eller la være å godta. Så hvem skal gjøre det? Svaret er: Uavhengige rådgivere, som for eksempel FranskBolig. Du kan engasjere oss midt i kjøpsprosessen, men som du forstår er det smart å involvere oss så tidlig som mulig.
Nyttig informasjon til selgere
Når du skal selge en fransk eiendom, er de to største utfordringene først å finne en eiendomsmegler som skal gjøre en god jobb for deg, så å sette riktig pris på eiendommen.
Prisen
Uansett hva du ønsker å annonsere boligen for, er det svært viktig at du vet hva du må kunne forvente å selge den for. Dette er ikke noe du bestemmer, men noe du bør finne ut av selv. Det nytter ikke for eksempel å plusse anskaffelseskostnader med renoveringskostnader for å beregne en salgspris, hvis du kjøpte over markedspris i sin tid, eller hvis lite av renoveringsarbeidet tilføyer boligen ekstra verdi. Du kan for eksempel ha valgt tekniske løsninger eller materiale som ikke frister kjøpere. Kanskje renoveringsarbeidet var helt nødvendig og en grunnleggende forutsetning for i det hele tatt kunne selge boligen. Byttet du kjøkkenet og renoverte badet for ti år siden er det ikke mye igjen av restverdien av dette arbeidet som kan forhøye salgsprisen. Men det kan også hende at du endret planløsningen og at dette har tilført eiendommen mer verdi enn det har kostet å få det til.
Hvis salgsmegleren du er i kontakt med, er redd for å miste muligheten til å få et salgsoppdrag, vil han ha en tendens til å skryte av boligen din litt for mye og anbefale en for høy salgspris. Likevel vil du kanskje velge akkurat denne megleren, fordi det er fristende å tro at denne høye prisen er hva kjøpere er villige til å betale for eiendommen din.
Hvordan kan du skille meglernes kunstig høye prisforslag, fra et realistisk anslag? Har du ikke god nok kunnskap om boligmarkedet der eiendommen ligger, blir det en vanskelig oppgave. Du bør i det minste kreve dokumentasjon fra megleren som støtter hans verdivurdering (altså mer enn bare synsing og “jeg kjenner markedet fordi jeg har vært megler her i 30 år”). Meglerne kan jo som regel finne ut hva en realistisk pris kan være. Utfordringen er at de ikke alltid er villige til å kommunisere om denne, fordi de er redde for at en konkurrerende megler kommer med et høyere prisanslag. Og får oppdraget fordi selgere ofte velger megleren med det høyeste prisanslaget.
For å vite hvor mye den franske eiendommen din egentlig er verdt, bør du bruke en uavhengig ekspert. Det kan være en takstmann (som koster mellom € 600 og € 2 000), eller en uavhengig boligspesialist som FranskBolig. En profesjonell verdivurdering av vår norskdrevne megleravdeling i Frankrike koster mellom € 195 og € 495. Vurderingen utføres av en av våre lokale spesialister, som kjenner boligmarkedet der boligen din ligger. Beløpet blir refundert hvis du gir oss et salgsoppdrag.
Vi har ingen interesse av å oppgi en verdi som skulle ligge over det vi mener er markedsprisen. Konsekvensen for oss ville nemlig være at vår megleravdeling bruker mye energi og penger på markedsføring av en eiendom som ingen vil ha til denne prisen (se neste avsnitt). Denne problemstillingen har derimot de færreste andre meglerne, fordi de bruker lite penger på annonsering (se under og i selgerguiden). Skulle vi sette verdien under markedsprisen med vilje, vil vi ikke kunne dokumentere dette godt nok. For ikke å snakke om at det blir mye lettere for andre meglere å få oppdraget fordi differansen mellom vårt anslag og deres anslag er så stor.
Du kan derfor stole på at vi oppgir det vi mener er markedsprisen.
Meglerens arbeid
Når vi snakker om megleren, snakker vi ikke om en formidler i Norge som presenterer seg som megler. Det finnes nemlig noen norske meglere som selger eiendommer i Norge og i andre land, som ikke har fransk meglerbevilling. Du kan lett sjekke dette i det franske eiendomsmeglerregisteret. En annen indikasjon på at den norske megleren ikke kan selge eiendommer i Frankrike, er når du aldri finner deres boligannonser på franske nettsider. Disse “meglerne” har ikke lov til å drive eiendomsmegling i Frankrike, selv om de gir et annet inntrykk. “Megleren” vi snakker om i selgerguiden og på denne siden, er alltid en meglervirksomhet registrert i Frankrike. Les mer om dette i selgerguiden.
Vi er ikke kjent med mange meglere som følger norsk kvalitetsstandard for å markedsføre eiendommen, og for å følge opp gjennom hele salgsprosessen. Også de fleste skandinaviskdrevne og engelskdrevne meglerne i Frankrike, lar notaren ta over salgsprosessen når kjøperen er funnet. Dessverre kan du ikke forvente særlig mye hjelp og råd fra notaren heller, noe vi forklarer i selgerguiden.
Har du funnet en kjøper på egen hånd eller ved hjelp av en megler, bør du derfor engasjere en profesjonell rådgiver for å bistå deg gjennom hele salgsprosessen. Du kan bestille vårt tilbudsark her for mer informasjon.
Markedsføring av eiendommen
Å markedsføre en fransk eiendom er mye dyrere enn å markedsføre en norsk eiendom. For ikke å snakke at eiendommen kanskje er egnet for utenlandske kjøpere, og må derfor annonseres på internasjonale eiendomsportaler. Hvis man i tillegg tar i betraktning at det tar fem til ti ganger lengre tid å selge en fransk eiendom enn en norsk eiendom, er det lett å forstå at megleren i Frankrike kvier seg for å bruke mye penger for å gjøre boligen din synlig hos potensielle kjøpere.
FranskBoligs megleravdeling i Frankrike, Scandimmo, sørger derimot for å markedsføre boligen din der kjøperne er, for vi vet at det er en vesentlig faktor for å selge fort til en god pris. At de fleste meglerne (også skandinaviske meglere) ikke forstår dette, høres kanskje merkelig ut. Men det finnes forklaringer. Franske meglere har, som mange franskmenn, en risikoaversjon. De vil helst ikke bruke 500 euro for å tjene 50 000 euro.
Utenlandske meglere er flinkere til å markedsføre eiendommen de har i oppdrag å selge, men vi ser ofte at det er et stort avvik mellom det megleren lover og hvor synlig annonsen egentlig er: FranskBolig utfører mange enkle markedsanalyser for norske selgere, og ser gang på gang at eiendommen megleren skulle markedsføre på flere nettsider, ikke ligger der. Og når de først ligger på nettsidene megleren lover å bruke, ligger annonsen langt bak på resultatlistene ved et søk. Dette skyldes at det er dyrt å sørge for at annonsen alltid skal ligge “på toppen” av resultatlistene, og de færreste meglerne ønsker å betale for det.
FranskBolig derimot, har valgt å bruke penger på markedsføring: Din bolig er synlig, både fordi den er annonsert på de fleste toneangivende nettsidene, og fordi vi fornyer annonsene hver eneste uke.
Kvaliteten på markedsføringen spiller også en avgjøre rolle. Dårlige boligannonser er en del av forklaringen på hvorfor det ofte går tregt å selge gjennom en eiendomsmegler. Norsk standard, som følges av vår norske megleravdeling i Frankrike, er langt høyere enn den franske. Annonsene inneholder mange og fine bilder, og teksten forteller alt det en kjøper må vite for å kunne ta en beslutning om å se boligen.
“Den norske modellen”
I motsetning til andre meglere kan FranskBolig også tilby en type salgsoppdrag som vi kaller “den norske modellen”. Et vanlig megleroppdrag i Frankrike gir nemlig megleren ingen belønning hvis han ikke ender opp med å selge eiendommen. Når han først klarer dette, krever han ofte mellom 6 % og 8 % av salgsprisen for strevet (merk: Styr unna de som tilbyr lave honorarer, for de gjør enda mindre for å selge enn meglerne som tilbyr en standardsats – resultatet for deg blir en lavere salgspris).
Gjennom den norske modellen kan du selge slik du er vant til i Norge, med et svært redusert meglerhonorar sammenlignet med fransk standardsats. Som i Norge velger du hvilke tjenester du ønsker å kjøpe fra FranskBolig for å finne kjøperen. Mer informasjon finner du i selgerguiden og i prislisten vår.
NYTTIG INFORMASJON TIL Eiere
De fleste spørsmålene en norsk boligeier i Frankrike stiller oss, har med arv, beskatning og drift å gjøre. Vår ambisjon i denne korte artikkelen er ikke å gjenta det vi skriver i eierguiden, men å peke på viktige forhold du trenger å være klar over når du eier en bolig i Frankrike.
Skatt
Hvis du leier ut din franske bolig er du pliktet til å levere en selvangivelse i Frankrike, også selv om leieinntekten havner på en norsk konto. Det samme gjelder dersom nettoverdien på dine franske eiendommer overstiger 1,3 millioner euro i skrivende stund. FranskBolig kan assistere med innrapporteringen.
Skattenivået i Frankrike kan anses som høyt i enkelte sammenhenger, men det finnes mange fradragsmuligheter som er verdt å kjenne for å redusere skattenivået til sitt minimum. Du kan velge den skatteordningen som passer deg best, i enkelte situasjoner når du skal skattes av dine leieinntekter. Sjansen for at du vil måtte betale mer i Norge enn i Frankrike på disse inntektene, eller på formuen, er i realiteten stor. Du må bare sørge for ikke å betale to ganger skatt på den samme inntekten.
Du betaler ingen eiendomsskatt i Norge for den franske eiendommen, men i Frankrike har du sikkert hørt om “Taxes foncières” og “Taxe d’habitation”.
Både eiendomsskatten og kommunale avgifter nevnt over må betales årlig. Vi får mange henvendelser fra nordmenn som ikke vet hvordan de skal gå fram for å innrapportere leieinntekter, betale lokale skatter, formueskatt eller skatt på utleie. Et godt råd vi kan gi her og nå er at det blir langt lettere når tre ting er på plass: Et fransk mobilnummer (koster € 2 pr måned), en fransk bankkonto og en brukerprofil. Denne kan FranskBolig hjelpe deg med å opprette.
Eier du eiendommen gjennom et fransk boligselskap (“SCI”, Société Civile Immobilière) eller et norsk AS, eller en kombinasjon av dette, bør du være ekstra oppmerksom på både innrapportering til skattemyndighetene og de langsiktige økonomiske konsekvensene knyttet til denne typen eierskap.
Arv
“Arveavgiften i Frankrike er høy”, har du kanskje lest og hørt. Det som er høyt, er ikke nødvendigvis selve avgiften, men avgiftssatsene. Vårt mål når vi bistår våre kunder med å planlegge arven, er derfor å redusere beregningsgrunnlaget for avgiften. Vi foreslår nemlig løsninger som sørger for at arveavgiftsgrunnlaget reduseres kraftig, eller forsvinner helt. Løsningene er selvfølgelig helt lovlige, og prinsippene som regel kurante, men gjennomføringen av dem kan virke litt komplekse.
Norske forhold må hensyntas for å velge riktige løsninger. Derfor kan det fort slå feil derfor man for eksempel spør en fransk notar eller en advokat om å utarbeide forslag til løsning. Løsningene skal dessuten også ta hensyn til noe annet enn bare det økonomiske.
Gjør du ingenting for å redusere arveavgiften, blir ofte konsekvensen for dine etterfølgere at de blir nødt til å selge den franske eiendommen for å kunne betale avgiften.
Oppussing
Å pusse opp en eiendom i et annet land kan by på noen utfordringer. Har du planlagt arbeidet riktig, valgt gode håndverkere, fått prisestimater du stoler på og kan følge opp arbeidet på avstand, er oppussingen nesten like overkommelig som om den hadde funnet sted i Norge. Trenger du hjelp, har FranskBolig mange norsktalende medhjelpere i Frankrike som kan bistå, med et bred nettverk av fagmenn man kan stole på. Vi har også en egen spesialist på større renoveringsprosjekter, eksklusivt innbo og interiørløsninger.
Oppussingskostnader i Frankrike er ikke like lave som man skulle tro når man sammenligner for eksempel norske og franske lønninger. Med en svak norsk krone vil det faktisk ofte koste det samme å pusse opp i Frankrike som i Norge. Behandling av overflater (flislegging, maling, osv.) kan være dyrere i Frankrike enn i Norge. Å renovere et bad eller et kjøkken derimot pleier å være billigere i Frankrike.
Utleie
Franske boliger i Sør-Frankrike er populære utleieobjekter, særlig de som er eid av nordmenn (på grunn av en høyere standard enn gjennomsnittet, bedre beliggenhet og mer uteareal). Det er som regel lett å leie ut i et titalls uker i året uten store anstrengelser, eller langt mer med en større innsats og samarbeid med utleiebyråer som FranskBolig. Vi tilbyr nemlig en komplett utleieservice, foreløpig kun på Rivieraen. Du finner mer informasjon om våre utleietjenester her.
På grunn av boligmangelen for “vanlige folk” som ikke finner et sted å bo, finnes det nå restriksjoner på utleieaktiviteter, eller større krav til innrapportering til både kommunen og firmaregisteret. Ofte er disse innstramningene lokale. Du bør derfor undersøke hvilke betingelser gjelder der boligen din ligger. Vi hjelper deg gjerne med dette.
Du kan lese mer om alle disse temaene her, eller i våre guider, særlig i eierguiden.
