Selgerfinansiering

I Frankrike er det ikke helt uvanlig at selgeren tilbyr kjøperen å betale eiendommen over en lang nedbetalingstid, når bankene ikke ønsker å lånefinansiere boligkjøpet.

Er du en kjøper som har fått avslag på lånesøknaden din, og dersom du mener at din egen økonomi er god nok til å tåle et lån, kan FranskBolig arbeide med selgeren for å sjekke muligheten for selgerfinansiering.

Er du en selger som ønsker å få en rask og trygg avkastning på pengene du forventer å få fra boligsalget, kan du tilby finansiering til kjøperen.

Hvis du er selgeren

Innledning
Å låne penger til hvem som helst som er interessert i å kjøpe boligen din, er risikosport hvis du ikke gjør dette på en profesjonell måte.

FranskBolig undersøker for deg om kjøperens økonomiske profil er egnet til en slik løsning. Ettersom du kommer til å kreve mer i rente enn en bank hadde gjort, er tilbudet ditt interessant for kjøperen kun dersom han har fått avslag fra bankene. Det hadde jo vært rimeligere for ham/henne å lånefinansiere boligkjøpet ved å ta opp et lån, særlig når rentenivået er så lavt i Frankrike for tiden (fastrente rundt 2% over 15 år).

Det kan være flere grunner til at kjøperen har fått avslag fra en bank, og som ikke trenger å bety risiko for deg med ditt tilbud om finansiering:
. Næringsdrivende som betaler seg gjennom utbytte når de har behov for å ta ut penger fra bedriften.
. Investorer med mye kapital og mye eiendom fra før, men med en del av inntektene som banken ikke ønsker å hensynta i sin risikovurdering.
. Kjøpere med en egenkapital hentet fra for eksempel et rammelån i Norge.
. Kjøperens lånebehov er for lavt for banken, som ikke aksepterer å finansiere for lave beløp (for ikke å glemme at faste kostnader for kjøperen ved et mindre lån kan være urimelige).

Betingelser
En av FranskBoligs ufravikelige betingelser for å kunne gi et tilbud om selgerfinansiering er å motta et skriftlig svar fra den eller de bankene som har gitt avslag på kjøpers lånesøknad.

Vi begrenser selgerfinansiering til å gjelde over en kort periode (maksimum fem år), med fast rente, og for maksimum 5% av kjøpesummen i årlige avdrag (se neste avsnitt). Dette for å redusere selgers risiko ytterligere.

FranskBolig krever dessuten at selger skal registreres som kreditor gjennom en tinglysning av det man på fransk kaller Privilège de Prêteurs de Deniers (ingen god oversettelse finnes på norsk, men “prêteur de deniers” er långiver, og privilège er en sikkerhetsform). Denne tinglysningen utføres av en av våre samarbeidende notarer.

TRE alternativer

Selgerfinansiering kan tilbys gjennom et lån med eller uten avdrag. Det er også mulig å avtale en redusert rente i forhold til standardrenten, ved at eiendommen selges til en høyere pris.

1- Selgerlån med avdrag
Lånerenten er fast og avtales partene imellom. Det er vanlig at man bruker en standardrente som beregnes slik: Fransk rentetak for banker ved mellomfinansiering (ca. 3% i 2021) pluss 1%. Avdragene beregnes som hvilket som helst annuitetslån.

2- Selgerlån uten avdrag
Standardrenten beregnes med et påslag på 2% i stedet for 1% når det er avdrag.

Dette alternativet er ikke vanlig, ettersom det er langt enklere og tryggere for begge parter å utsette overtakelsen, og sørge for at kjøper betaler en slags leie (“indemnité d’occupation”) mot sin borett, over den avtalte perioden.

3- Lavere rente mot høyere salgspris
Dette tredje alternativet er det mest vanlige: For å slippe å forhandle om en fast rente over avtaleperioden, velger partene ofte en forhøyet salgspris og ingen rente. Ettersom selgerfinansiering kun gjelder etter avslag fra en eller flere banker, er salgsprisen avtalt for lengst. Den er dermed et udiskutabelt utgangspunkt for å avtale påslaget.

Påslaget skal gi selger en avkastning som ligger på et nivå han er komfortabel med. Påslaget bør derfor ta hensyn til eventuell gevinstskatt som resulterer fra en forhøyet salgspris, for eksempel. Det bør også beregnes slik at selgers avkastning på salgsbeløpet ikke blir særlig mindre enn dersom man hadde valgt standardrenten.

Vårt råd er at du aldri avtaler en selgerfinansiering med en kjøper uten faglig hjelp. Notarer er dessverre ikke egnet til å utføre en risikovurdering for deg. Du bør heller ta kontakt med en spesialist på boligsalgsprosesser i Frankrike, med god innsikt i bankenes praksis. FranskBolig tilbyr denne typen ekspertise: Send en mail til selgerfinansiering@franskbolig.no for mer informasjon, enten du er en kjøper eller en selger.