Last ned vår selgerguide 2021
Les selgerguiden før du velger oss (eller andre) for å selge din franske eiendom. Du kan lese om våre meglertjenester her. En ny utgave av guiden blir tilgjengelig før sommeren 2024.
Å selge en fransk eiendom
Ønsker du å selge din franske eiendom, kan vår megleravdeling i Frankrike ta seg av oppdraget. Vi jobber etter norsk standard og bruker mye energi og penger på boligannonsering. Les mer her.
Om du har funnet kjøperen kan FranskBoligs rådgivningsavdeling bistå hele veien fra prisforhandling til oppgjør.
Du kan lese et kort sammendrag av guiden under.
1- Salgskanaler
Skal du selge din franske eiendom er det viktig at du ikke tenker som om du skulle selge en norsk eiendom: Hvem som kan selge eiendommen, hvordan den kan selges, selgers rettigheter og plikter, kostnader ved et salg, hvordan eiendommen skal prises, tidsaspektet og mye annet er helt forskjellig fra det man er vant til i Norge.
Blant de mest effektive salgskanalene i Frankrike er meglernes kjøperbase. I teorien i hvert fall, for det finnes veldig mange meglere, men av disse svært få som vedlikeholder en slik kjøperbase. FranskBolig har den angivelig største kjøperbasen bestående av flere tusentalls franske og skandinaviske kjøpere samt flere hundre aktive utenlandske kjøpere ellers.
En meget effektiv måte å finne en kjøper på, er å undersøke ditt eget nettverk. Finner du en kjøper selv kan FranskBolig bistå fra A til Å. Du trenger altså ikke å ha gitt oss et salgsoppdrag på din franske eiendom for å få bistand. Du kan (og bør ofte) søke om hjelp også hvis du selger gjennom en lokal megler eller fra en privatperson, for å kvalitetssikre salget ditt. Bestille et standard tilbudsark her hvis du er i denne situasjonen.
Markedsføring av eiendommen er som regel helt nødvendig for å finne en kjøper. Det finnes flere titalls toneangivende annonsesteder bare i Frankrike. Det er derfor dyrt å annonsere en fransk bolig. Det er dessuten store sjanser for at nettopp boligen din også kan bli interessant for utenlandske kjøpere. Dessverre er toneangivende nettsider i de mest populære kjøperlandene dyre.
Det forklarer hvorfor så mange salgsmeglere ikke har eller ikke tar seg råd til å annonsere eiendommene sine i stort nok omfang. Derfor finner man ofte boliger som markedsføres i ett år eller lengre selv om prisen kanskje er riktig: Boligen er rett og slett ikke synlig nok.
FranskBoligs megleravdeling i Frankrike markedsfører din eiendom bredt ut i Frankrike, Europa, engelsktalende land og Skandinavia (bestill oversikten her). Du kan også velge vår norske modell, som vi er de eneste tilbyderne av, med svært redusert meglerhonorar og fakturering av meglertjenester. Akkurat som om du hadde solgt en norsk eiendom.
2- Bruk av megler
68% av franskmennene har en negativ oppfatning av eiendomsmeglere*! Opptil halvparten av de som selger en fransk eiendom velger å la være å bruke en megler*. Det må være en grunn. Eller flere grunner faktisk:
– Meglerne gjør ikke boligen synlig nok fordi det koster dem for mye å gjøre det.
– De krever et høyt honorar som selger mener ikke står i forhold til meglerens innsats.
– De gir selgeren et falsk håp om å kunne selge til en høy pris. Dette fordi megleren vet at en selger vil velge megleren som kommer med den høyeste prisvurderingen på eiendommen. Resultatet er dessverre at boligen aldri blir solgt før prisen senkes til markedsnivå.
I selgerguiden gir vi deg gode tips for å finne ut om en megler er dyktig eller ikke. For baserer du deg bare på hva meglere forteller deg når du først tar kontakt, vil du fort tro at alle meglere er dyktige!
Ta kontakt dersom du ønsker å bruke en norsktalende megler i Frankrike som markedsfører eiendommer etter norsk standard, både i kvalitet og omfang (bestill listen over alle boligportaler her). Hvis du først ønsker å vite hva vi mener er grunnen til at din megler ikke klarer å selge boligen din, spør oss: Er det virkelig prisen som er problemet?
* Undersøkelse utført i april 2017 av Consortium Immobilier
3- Selge uten meglerledd
Det er ikke lett å selge en fransk eiendom på egen hånd for en som hverken behersker språket, ikke kjenner den franske kulturen og ikke minst hvordan en eiendomstransaksjon skal foregå. Valg av riktig timing, fotografering og markedsføring, selgers rettigheter samt prisforhandlingsprosessen kan by på store utfordringer for den uerfarne selgeren.
En notar blir ikke til hjelp før du har funnet en kjøper, og selv når du har gjort det, blir du kanskje skuffet over hva notaren faktisk kan bidra med. Betyr dette at du bør avstå fra å selge uten meglerledd?
Vi gir deg noen tips og råd i guiden, og forteller deg hvordan FranskBolig, uten å være din megler hvis du ikke ønsker det, kan bistå med salget. Du kan kjøpe “à la carte” tjenester fra oss, få profesjonell oppfølging gjennom hele salgsprosessen (bestill vårt standard tilbudsark her), og kjøpe markedsføringspakker.
Se på vår tjenesteliste og be oss om et uforpliktende tilbud.
4- Selge til høyest mulig pris
I mye større grad enn i Norge kan en god budstrategi gi store utslag for hva du sitter igjen med etter salget. Går du fram i en budprosess litt tilfeldig etter magefølelsen, eller i henhold til din erfaring på boligsalg i Norge, må du regne med å ende opp med et for lavt salgsbeløp.
Det finnes to avgjørende momenter som kan påvirke hvor høyt beløp du får for salget, hvis vi legger til side markedsføringsarbeidet som har til hensikt å finne mulige kjøpere til høyest mulig pris. Det ene momentet er prisingen og strategien bak den. Det andre er hvordan du håndterer budprosessen.
Vi forteller deg om alt dette i guiden, men du kan ta kontakt dersom du har fått bud på din franske eiendom, eller helst før du i det hele tatt har lagt den ut for salg: Så tidlig bør du starte for å øke sjansene for “et godt salg”.
5- Markedsføring av boligen
I dette kapittelet forteller vi deg hvorfor “boligagenter” på meglerens nettside, ikke er særlig effektive, samt hvordan meglere jobber med kjøperporteføljen sin.
Vi gir deg tips og råd om valg av riktig målgruppe blant kjøperne, samt hvordan nå disse når du skal markedsføre en fransk eiendom.
Kvalitet på markedsføring er like viktig som hvor mange potensielle kjøpere av nettopp din bolig man prøver å nå. Franske salgsmeglere er ikke kjent for å lage annonser som sier nok om en bolig, og enda verre, annonsene er sjelden fristende. Om megleren sier at du må senke prisen bør du være på vakt: Prisen er kanskje ikke grunnen til at boligen ikke selges, men heller kvaliteten og omfang av markedsføringen
Du bør derfor velge en megler som bruker en profesjonell fotograf, og som investerer mye i å gjøre eiendommen din synlig. FranskBolig er blant disse få. Vi jobber etter norsk standard og annonserer eiendommen din på våre fire annonseportaler i tillegg til de fleste toneangivende eiendomsportaler i Europa og selvfølgelig Frankrike (bestill hele listen her).
Vurderer du å selge eiendommen din så raskt som mulig til høyest mulig pris, bør du derfor ta kontakt.
6- Notaren
På enkelte megleres nettside kan man lese at den franske notaren er et nødvendig onde. Dette kan kanskje høres overraskende ut for en som tror at notarens rolle er å beskytte kjøperen og selgeren. Hvis du er en av disse, tro om igjen: Notaren er dessverre ofte et fordyrende ledd som kan skape forvirring og som er med på å forlenge transaksjonen.
Det er ikke nødvendigvis notaren selv som er problemet, men de han delegerer arbeidet til. Valg av en god notar er derfor avgjørende for begge parter. I selgers tilfelle er det særlig viktig med tanke på dokumenter som skal innhentes av notaren, kommunikasjon med sameiet og banken, og ikke minst beregning av skattegevinsten som dessverre ikke alltid stemmer.
Om du selger din franske eiendom bør du derfor få hjelp til å kvalitetssikre notarens arbeid.
Det er også en stor fordel for den norske selgeren om notaren kjenner norske forhold. Det gjør FranskBoligs samarbeidende notarer.
7- Takst og salgspris
Når megleren ikke ønsker å bruke en takstmann for å fastsette hva du bør selge din franske bolig for, er det ikke bare fordi en takstmann i Frankrike koster mye. Det er også fordi megleren ønsker å beholde en total frihet i fastsettelsen av prisen, i samarbeid med deg.
Meglerens verdivurdering preges dessverre alt for ofte at hans/hennes ønske om å enten gjøre et raskt og lett salg (prisen megleren foreslår vil derfor ligge under hva du bør kreve for boligen din), eller ønsket om å utkonkurrere de andre meglerne: Jo høyere meglers prisestimat er, jo større sannsynlighet for at han blir “den utvalgte” som får salgsoppdraget.
Det er uhyre viktig å starte med riktig annonsepris. Risikoen om du ikke gjør det, er ikke bare at det kan ta svært lang tid å selge. Det vil også medføre at du selger under markedspris, for det vil gjøre eiendommen din mindre attraktiv for kjøpere: Den har jo ligget lenge ute for salg, så “det er sikkert noe galt med den”.
FranskBolig har full tilgang til detaljert prisstatistikk fra akkurat der din franske bolig ligger, og vi bruker såpass mye penger på å markedsføre den at det er svært ulønnsomt for oss å la deg tro at du kan selge boligen din til en høyere pris enn hva den faktisk kan selges for.
8- Tidsaspekt
I Norge tar det sjeldent mer enn to felles visningsrunder for å finne en kjøper. Hvor lang tid det tar før du selger en norsk eiendom er derfor stort sett avhengig av når megleren får organisert disse rundene.
I Frankrike finnes det ikke fellesvisninger. De få utenlandske meglerne som prøver seg på dette får lite besøk og er nødt til å ha mange individuelle visninger i tillegg før de finner en kjøper. Det er mange grunner til dette, men i dette kapittelet konsentrerer vi oss om hva det betyr for deg tidsmessig. Vi ser også i hvilken grad du sammen med megleren kan styre tiden det tar fra du har gitt et salgsoppdrag til du får sluttoppgjøret for salget, men også hvordan du kan time salget riktig i forhold til ditt eget behov.
Les mer i guiden om hvordan du til en viss grad kan styre tidsrammen rundt salget av din franske fritidsbolig, eller ta kontakt for å få hjelp av FranskBolig.
9- Obligatoriske og nyttige vedlegg til kontraktene
Siden 2014 er det nær sagt en umulig oppgave for både selgeren og kjøperen å forstå alle dokumenter de er bedt om å kvittere på, uten omfattende profesjonell assistanse.
Den første utfordringen er at det er mange dokumenter og mye innhold på fransk (både teknisk og juridisk, så glem google translate!)
Det er også nødvendig å kunne tolke innholdet i dokumentene på riktig måte.
Du må også kunne identifisere hva som mangler av dokumenter eller innhold i dokumentene, for at du skal kunne føle deg trygg på at kjøperen ikke vil plage deg etter at salget er sluttført. Dette vil hverken megleren eller notaren hjelpe deg med å finne ut av.
I dette kapittelet lister vi opp alle vedlegg til en salgskontrakt og forteller deg hvordan du bør gå fram for å forstå disse.
Selv om du har funnet en kjøper på egenhånd, eller har bestemt deg for å bruke en annen megler for å gjøre det enn FranskBoligs megleravdeling, bør du oppsøke profesjonell bistand gjennom salgsprosessen. På denne måten reduserer du risikoen for tvister med kjøperen etter overtakelsen.
10- Salgsprosessen
Salgsprosessen er (den lange) veien fra du har funnet en kjøper til du har fått oppgjøret for salget.
En viktig forutsetning for å starte selve salgsprosessen er at du har forhandlet ikke bare om pris men også om betingelsene. Disse håndteres helt annerledes i Frankrike enn i Norge, og hvor bundet du er av disse er en avgjørende faktor for en vellykket salgsprosess for deg.
FranskBolig kan assistere deg gjennom prisforhandlingen, som er den første fasen i salgsprosessen, til du har fått oppgjøret. Du trenger ikke å ha gitt oss et salgsoppdrag for å få bistand (bestill tilbudsarket her).
I denne guiden beskriver vi salgsprosessen for deg, samt hva du bør huske å passe på i løpet av de tre til seks måneder den pleier å vare.
11- Eierskifteforsikring i Frankrike
Nå kalles denne forsikringen forbeholdt selgeren “boligselgerforsikring”, på norsk. I Frankrike er det svært vanskelig å finne et tilsvarende produkt, ettersom meglerne er redde for at den vil gjøre det for lett for selgeren å klage på meglerens arbeid. Dersom du har kjøpt din franske bolig gjennom FranskBolig kan du imidlertid tegne en slik forsikring før du selger den.
Denne forsikringen er spesialutviklet for oss av to toneangivende forsikringselskaper i Frankrike i samarbeid med et firma spesialisert på formuesforvaltning.
Les mer i guiden eller ta kontakt dersom du planlegger å selge din franske eiendom.
12- Skatt på salgsgevinsten
Du skattes av denne i begge land, men som regel blir det ikke noe å betale i Norge hvis du for eksempel ikke har regnskapsbehandlet din franske fritidseiendom i den norske selvangivelsen.
I Frankrike er det skatt å betale som regel hvis du har hatt en reell gevinst på minst 22,5% og hvis du selger eiendommen før du har eid den i 30 år (i skrivende stund).
Er det ditt norske aksjeselskap som selger eiendommen, er skatteberegningen mer kompleks og skatten som regel mye større enn aksjeeierne først trodde: Ved kjøpstidspunktet sa for eksempel ikke salgsmegleren at AS-et ditt må skattes av obligatoriske årlige nedskrivningsbeløp.
Ta kontakt eller les dette kapittelet i guiden hvis du ønsker å sjekke notarens beregning av skatten, om du ønsker å fradragsføre mer enn notaren gir deg muligheten til, om du trenger en skatterepresentant, eller om du bare er nysgjerrig på hvor mye skatt du eller firmaet ditt må betale i Frankrike på salgsgevinsten.
13- Lokale salgsmeglere og utenlandske formidlere
Salgsmeglere utgjør 100% av meglerbestanden som er berettiget til å selge franske eiendommer.
En utenlandsk megler uten fransk meglerbevilling kan godt kalle seg selv «megler», noe han er etter den lokale loven om eiendomsmegling der han opererer. Men han er ingen megler etter fransk lov om eiendomsmegling. Han er bare en formidler, noe alle er så lenge de opererer utenfor Frankrike, og så lenge de ikke bryter fransk lov om eiendomsmegling ved å megle franske boliger fra utlandet. For eksempel fra Norge.
Det er derfor avgjørende, hvis du føler deg nødt til å gi salgsoppdraget til en utenlandsk megler, at du forsikrer deg om at denne har fransk meglerbevilling. Mange av disse har nemlig mistet den “i det skjulte” etter innføring av mye strengere krav til juridisk etterutdanning hvert år. Dette er et krav som de færreste utenlandsmeglerne, inkludert de norske, klarer å overholde. Sjekk her for å se om du finner din megler, eller spør oss.
FranskBoligs megleravdeling i Frankrike har fransk eiendomsmeglerbevilling. Alle hos oss snakker norsk, med ett unntak (en fransk boligekspert som snakker flytende engelsk).
