Å kjøpe en fransk eiendom
Se under for et kort sammendrag av kjøperguiden. Om du kun ønsker å bla gjennom boligannonser kan du besøke www.franskmegling.no. Våre tjenester til kjøpere finner du her.
1- Lete etter en fransk bolig
Dette er et langt kapittel i guiden vår, for det er mange måter å lete etter en fransk eiendom på. Det er svært viktig å forstå hvordan eiendomsmeglere i Frankrike jobber. Det er nemlig store forskjeller mellom en megler i Norge og en megler i Frankrike (som kan godt være norsk).
Du kan handle direkte hos privatpersoner, som utgjør opp til 45% av alle boligselgere i Frankrike, avhengig av hvor eiendommen ligger (mot nærmest null i Norge). Kjøper du fra en privatperson, er det sterkt anbefalt å be om bistand fra en ekspert som FranskBolig gjennom hele kjøpsprosessen. Du kan bestille vår standard tilbudsbrosjyre her hvis du er i denne situasjonen.
Du kan også oppsøke en eiendomsmegler for å finne en eiendom. Når du har forsikret deg om at megleren har eiendomsmeglerbevilling i Frankrike (se kapittel 3 i guiden), kan du kontakte ham/henne eller kanskje enda bedre, be FranskBolig gjøre det for deg. Det er ofte kostnadsfritt og gir deg et langt bedre beslutningsgrunnlag for visninger eller bud, enn om du tar kontakt direkte med megleren. Vi vet hvilke spørsmål som bør stilles, vi kan vurdere om prisen virker riktig, vi kan få adressen på boligen (som regel – denne får du sjelden hvis du spør megleren selv), og vi kan planlegge visningen for deg.
Visninger er nemlig langt vanskeligere å planlegge i Frankrike enn i Norge: Megleren har kanskje ikke nøkkelen, han må kanskje avtale tid med eieren, eller den du snakker med hos megleren har ikke salgsoppdraget selv, og vil heller selge deg noe han/hun har mandat på. I guiden forklarer vi disse forholdene bedre og gir deg noen nyttige tips.
Når du leter på internett må du være klar over at flere meglere kan ha samme objekt til salgs til ulike priser, og at mange boliger du ser der er solgt. Norske nettsider som www.franskmegling.no (den største i antall annonser med franske boliger) og finn.no (den nest største) er intet unntak. Vi regner med at ca. halvparten av alle annonser med franske boliger på finn.no for eksempel, ikke lenger er til salgs.
En annen avgjørende faktor for en som leter etter en fransk bolig, er prisen på eiendommen. Dette omtaler vi i neste kapittel.
2- Prisantydning
I kjøperguiden forteller vi deg hvordan selgeren eller megleren kommer fram til prisen den franske eiendommen annonseres for. Prosessen kan virke overraskende for en nordmann ettersom den ikke baserer seg på en takst. Den er heller preget av to faktorer du bør forstå godt:
Den ene er at selger kanskje vil unngå å “tape penger” eller å få en for liten avkastning på sin investering. Slike vurderinger fra selger kan dessverre fort føre til en ønskepris som er urealistisk.
Den andre er at meglere konkurrerer så hardt seg imellom at de ofte klarer å friste en selger til å gi salgsoppdraget ved å tilby den høyeste prisantydningen av alle meglere. Prisen er ikke forankret i markedet, men gir selgeren inntrykk av at han/hun kommer til å selge til en høyere pris med denne megleren enn med konkurrentene. Resultatet er ofte at prisen etter hvert går ned flere ganger. Er din markedskunnskap for lav, vil du kanskje by på boligen når prisen er langt høyere enn den burde. Selv om du får 10% rabatt og tror at du har gjort et bra kjøp, har du kanskje kjøpt godt over markedspris.
FranskBolig hjelper deg å bygge markedskunnskap, og har verktøy for å vurdere om en eiendom er riktig priset eller ikke.
3- Lokale salgsmeglere og utenlandske formidlere
Meglere som har meglerbevilling i eget land for å selge eiendommer, har ikke alltid en slik bevilling for å selge deg en fransk bolig. Det er særlig tilfelle siden 2014 da nye vedtak i den franske eiendomsmeglingsloven krever årlig etterutdanning. Bare meglere som snakker perfekt fransk og med god forståelse for juridiske begrep er i stand til å overholde dette strenge kravet. Mange utenlandske meglere har derfor mistet bevillingen i Frankrike siden 2014. Dessverre fortsetter noen av disse, som kan være store i eget land, å selge franske eiendommer. Norske meglere er ingen unntak. Det er svært viktig at du forsikrer deg om at du kjøper fra en megler med fransk bevilling, noe FranskBolig kan sjekke for deg.
I dette kapittelet forteller vi deg hvorfor meglerprovisjonen i Frankrike er så høy sammenlignet med det som er vanlig her til lands, samt hvorfor det kan være problematisk for deg som kjøper.
Noe vi mener den utenlandske kjøperen også bør være oppmerksom på, er hvilken hjelp man får av megleren ETTER et budet er akseptert. Salgsmegleren jobber for selgeren. Han risikerer å miste sin høye provisjon for så å se at boligen senere blir solgt av en konkurrent, hvis han er litt for åpen og ærlig med kjøperen. Du bør derfor få grunnleggende bistand gjennom kjøpsprosessen for å kvalitetssikre boligkjøpet ditt. Dette er kostnadsfritt hvis megleren ikke kjenner deg fra før når vi tar kontakt. Hvis megleren kjenner deg kan se i vår tilbudsbrosjyre hva FranskBolig vil kunne bistå deg med.
4- Kjøpsmeglere og boligjakttjenester
Det finnes ikke mange franske kjøpsmeglere, for franskmenn klarer seg som regel bra nok med å lete etter eiendommer på egen hånd. Utenlandske kjøpere trenger derimot ofte denne typen tjenester. Gjerne også med praktisk og juridisk bistand gjennom selve kjøpsprosessen, noe de alle færreste utenlandske meglere tilbyr. FranskBolig er ett av de få unntakene.
Skandinaviske meglere som tilbyr sin hjelp med å finne en eiendom i Frankrike for deg, pleier å kreve et eget honorar fra kjøper, i tillegg til formidlingsprovisjonen de får av franske salgsmeglere. Forutsetningen for å få utbetalt en provisjon av megleren i Frankrike er ofte at den utenlandske megleren aktivt bidrar til å få solgt boligen.
FranskBoligs boligjakttjenester er som regel kostnadsfrie, derimot. Vi har ikke gjort oss avhengige av et nettverk av lokale meglere eller spesifikke samarbeidspartnere, og vi assisterer fra A til Å gjennom hele kjøpsprosessen. Denne tjenesten er unik i Norge (og, mener vi, i Frankrike også!) og bidrar sterkt til å redusere kjøpers risiko til det minimale. Uten å glemme at FranskBolig er de eneste i Skandinavia som kan tilby en boligkjøperforsikring og en garanti mot skjulte feil og mangler. Informasjon om disse viktige forsikringene kan du bestille her.
5- Prissetting av en fransk eiendom
Prissetting av en fransk eiendom skiller seg fra måten man gjør det i Norge ikke bare ved at det ikke brukes en takstmann. Det er mange forhold som den norske kjøperen bør sette seg godt inn i for å forstå forskjellen mellom norsk prissettingsmetode og fransk praksis, og på den måten redusere risikoen for å tape penger ved et boligkjøp.
Vi forklarer alt dette nærmere i dette kapittelet i kjøperguiden, men du kan også ta kontakt. Så kan vi fortelle deg hva du bør være oppmerksom på, og ikke minst forstå, når du vurderer å gi et bud for eksempel. Eller hvis du bare lurer på hva en fransk eiendom egentlig er verdt. For det er ikke ofte at den er verdt hva den annonseres for!
6- Du har funnet en bolig på egen hånd
Har du funnet en fransk bolig på egen hånd, kan du velge å gå videre med visninger og eventuelt kjøpe på egen hånd og håpe på det beste fram til du blir eier… og etterpå.
Du kan i stedet få hjelp av FranskBolig eller et tilsvarende rådgivningsfirma med fransk meglerbevilling, hele veien.
Bruker du FranskBolig er våre tjenester gjennom den flere måneders lange prosessen, som regel kostnadsfrie hvis megleren ikke kjenner deg fra før. Om megleren kjenner deg er det lite sannsynlig at han vil akseptere å betale oss for formidling av deg som kjøper. Du kan fortsatt velge å få bistand fra oss for å sikre boligkjøpet ditt, som mange gjør. Bestill vår tilbudsbrosjyre her.
Se ellers vår prisliste for mer informasjon og for en fullstendig beskrivelse av alt det vi gjør for å kvalitetssikre kjøpet. Det er akkurat de samme tjenestene som tilbys i gratisversjonen, det vil si når vi klarer å få en andel av meglerens provisjon som belønning for den hjelpen du (og ikke megleren) får av oss.
7- Visninger og reservasjon av bolig
Det er ikke bare nye boliger man kan reservere. Det finnes nemlig en måte å unngå konkurranse fra andre kjøpere av eksisterende boliger på også, så lenge du er først ute med å melde interesse for boligen. Dette kan du ikke få til med megleren med mindre du er kjent med hvordan man går fram, så ta kontakt og vi hjelper deg med dette.
Om du først skal se eiendommen, noe vi selvsagt anbefaler på det sterkeste uansett hvor mye informasjon FranskBolig har klart å samle for deg, er det en del ting du bør vite om visninger i Frankrike.
Megleren har kanskje ikke nøkkelen, han må kanskje høre med selgeren først, eller “riktig person” hos megleren er ikke tilgjengelig når du dukker opp fysisk på meglerkontoret. Boligen kan kanskje ikke vises fordi det allerede har kommet et bud på den, eller fordi den er solgt (selv om annonseplakaten fortsatt henger i utstillingsvinduet for å lokke kjøpere), eller fordi han/hun du snakker med helst vil selge en bolig i egen salgsportefølje, ikke boligen du viser interesse for, som en meglerkollega har fått salgsoppdrag på.
Les mer i guiden eller ta kontakt for mer informasjon.
8- Notarens rolle, valg av notar
Notarens rolle og ansvar er ofte misforstått av utenlandske kjøpere. Dette fordi det ikke finnes notarer i alle land, eller fordi notarer har andre oppgaver i kjøperens land.
I kjøperguiden forteller vi både hva en notar gjør, og hva han ikke gjør. Oppfatter du notaren som en advokat, blir du skuffet. Som en rådgiver? Neppe, i de fleste situasjoner. Kjenner notaren boligen, selgeren eller megleren? Sjelden. Er notaren engasjert for å kvalitetssikre prosessen? Til en viss grad, ja, men der ligger også den største misforståelsen: Notaren jobber primært med det man kaller “formaliteter”. Ikke mye annet.
Det påpekes videre i kapittelet at notarens arbeid ofte delegeres bort til ikke feilfrie notarfullmektige. Dersom ingen passer på, kan det fort bety hodebry og økonomisk tap for kjøperen, som regel etter at kjøpet er gjennomført, og uten at kjøperen forstår at notaren skal klandres for problemene som har oppstått.
9- Finansiering
Det første spørsmålet du skal stille deg selv er om du trenger å lånefinansiere med sikkerhet i den franske boligen eller ikke. Svaret avhenger av mange faktorer: kronekurs, behov for bedre økonomisk romslighet, om du vil ha det enkelt, kostnaden ved låneopptak og ikke minst bankenes vilje til å finansiere det franske kjøpsprosjektet.
Det er ofte lurt å ta pant i den franske boligen selv om du har råd til å kjøpe uten lån. Hvilke banker er best (gebyr, rente, fleksibilitet, lånetype, mulighet for avdragsfrihet, servicenivå, krav på ekstra sikkerhet utover boligen, osv.)?
Vi forteller deg noe om dette i guiden, men du kan også ta kontakt for å få hjelp til å vurdere den beste løsningen i din situasjon.
10- Budgivning
For en norsk boligkjøper i Frankrike kan budgivning være en forvirrende affære. Det er ikke heldig med tanke på at mye av det økonomiske ved boligkjøpet avgjøres når man gir bud.
Hvilke betingelser bør du tenke på å ha med i budskjemaet? Bør du kreve en svarfrist? Skal budet gis skriftlig? Bør du ha finansiering i orden? Hvilke muligheter har du til å trekke deg ved et senere tidspunkt? Hva skal du gjøre hvis en annen budgiver melder seg, for eksempel hos en annen megler enn den du handler gjennom? Og ikke minst: Hvor mye skal du by for den franske eiendommen?
Dersom du kjøper en eiendom som fortsatt kun finnes på et tegnebrett, er prosessen noe annerledes, og mulighetene mer begrenset.
Ta kontakt med oss i dag, så assisterer vi deg før du legger inn ditt bud på den franske drømmeboligen! Og etterpå hvis du ønsker det.
11- Kjøpsprosessen fra bud til overtakelse
Dette kapittelet handler kun om kjøp av en eksisterende eiendom. Kjøper du en ny eiendom kan du lese vår artikkel om nybygg i kjøperguiden.
I guiden beskriver vi kjøpsprosessen og forteller deg hva du bør være klar over for at denne skal være vellykket.
Prosessen begynner når budet ditt, kanskje etter flere forhandlingsrunder, er akseptert. Basert på dine betingelser og forbehold, utarbeides en kjøpskontrakt, som regel av selgers notar (i noen tilfeller bør du velge din egen notar). Sammen med kontrakten får du tilsendt en stor mengde dokumenter som forteller deg mye interessant som hverken selgeren eller megleren er pliktet til å peke spesifikt på for deg: Står det skrevet et sted i de ofte mange hundre siders kontraktvedleggene, trenger de ikke å gjenta det for deg.
Når du har forstått alt det du er bedt om å signere under, blir du bedt om å signere samt overføre et depositum som du får igjen i sin helhet dersom du trekker deg tidsnok. Du har nemlig angrefrist i flere uker etter at du har gitt bud.
Siste del av prosessen består av overføring av restbeløpet og signering av sluttkontrakten.
Det er viktig å presisere at det er fullt mulig å signere kontrakter og øvrige dokumenter uten å reise til Frankrike.
FranskBolig bistår gjennom hele kjøpsprosessen, fra bud til overtakelsen, om du har funnet den franske eiendommen på egen hånd eller gjennom våre boligjakttjenester.
12- Teknisk rapport og andre vedlegg
I forrige kapittel fortalte vi om hvor omfattende informasjonen du får sammen med kjøpskontrakten er. De tre største utfordringene for deg blir kanskje disse:
– Å finne informasjonen som virkelig er relevant, og å tolke den.
– Å finne ut hva som mangler av dokumenter og/eller opplysninger. Du bør nemlig ikke stole blindt på at du har fått all informasjon du trenger, dessverre.
– Å vurdere om du trenger mer kunnskap om eiendommen enn dokumentasjonen du har fått, gir deg.
Nordmenn kaller ofte de tekniske undersøkelsene for “tilstandsrapport”. Men det er misvisende. Du får ikke vite noe om konstruksjonen, om bassengets tilstand, om VVS, oppvarming, tak osv.
Ta kontakt for å få hjelp til å kvalitetssikre kjøpsprosessen: Mye av arbeidet vårt går nettopp ut på å gjøre dokumentene du får (og informasjon som mangler) til noe verdifullt for deg.
13- Abonnementer og forsikring
Les eierguiden for mer informasjon om disse temaene, eller ta kontakt for assistanse. Timeprisen vår i Frankrike er bare € 69.
14- Boligkjøperforsikring og garanti mot skjulte feil og mangler
Du har antakeligvis mer begrenset kunnskap om en fransk boligkjøpsprosess og alle tilknyttede forhold (bruk av notar, meglerkultur, forbrukerloven, lov om eiendomsmegling, språk, kultur osv.) enn om en norsk kjøpsprosess. Det hjelper å få bistand fra profesjonelle rådgivere som FranskBolig, men det er dessverre ikke nok hvis selgeren har vært lite ærlig, kontrolløren har vært sløv, notaren ikke har informert deg om nye forhold før overtakelsen, eller megleren har «glemt» å gi deg viktige opplysninger.
Rettsprosesser i Frankrike er lange og dyre, så det kan være lurt å få profesjonell assistanse som du ikke trenger å betale for. Heller ikke for omkostningene. Du bør derfor vurdere vår boligkjøperforsikring, som er spesielt utviklet for norske kjøpere i samarbeid med to store franske forsikringsselskaper. Ingen andre enn oss tilbyr dette produktet, som også inneholder en håndverkerforsikring, samt juridisk hjelp hvis en konflikt med en nabo, kommunen eller sameiet oppstår, for eksempel. Med på kjøpet får du en boligselgerforsikring, skulle du selge boligen.
15- Nybygg
I dette kapittelet snakker vi om hvordan du bør lete etter en eiendom under oppføring.
Vi informerer deg om de mange fordelene en fransk bolig “på tegnebrettet” byr på i forhold til en tilsvarende eksisterende bolig. Vi forteller deg hvordan og om hva du kan forhandle med utbyggeren, samt forskjellen mellom kjøpsprosessen for nybygg og for brukte boliger. Ikke minst sier vi noe om risikoen knyttet til å kjøpe nytt i Frankrike, og hvordan du som kjøper er beskyttet lenge etter kjøpstidspunktet mot blant annet feil og mangler.
Med FranskBoligs hjelp får du dessuten tilgang til all den informasjonen som er tilgjengelig om et bestemt nytt byggeprosjekt, uansett hvor langt inne i byggeprosessen det har kommet. Ikke minst får du kjennskap til alle aktuelle nybyggprosjekter i området der du er interessert i å kjøpe.
16- Kjøpe med et norsk AS
Framfor å ta ut utbytte for så å kjøpe den franske eiendommen med utbyttepengene, vurderer du kanskje å kjøpe den med ditt norske AS. Dessverre vil en slik løsning ofte by på store utfordringer. Risikoen for å gå på en skikkelig skattesmell når det norske AS-et etter hvert selger boligen, for eksempel, er stor.
Det finnes andre ulemper ved å eie gjennom ditt norske AS, som vi kan undersøke nærmere i din situasjon hvis du tar kontakt. I noen sjeldne tilfeller er likevel et boligkjøp i Frankrike gjennom et utenlandsk aksjeselskap forsvarlig. FranskBolig kan finne ut av det for og sammen med deg.
17- Hva er et SCI?
«SCI» står for «Société Civile Immobilière » («sivilt eiendomsselskap»). Dette er en selskapsform som for de fleste SCI-er ligner på ANS i Norge, og som kun skal brukes for å eie og drive med eiendom, herunder eiendomsrettigheter.
FranskBolig mener at et SCI ofte er et oppskrytt verktøy, fordi mye av det som betegnes som fordeler lett kan oppnås på andre måter enn ved å opprette et SCI. Men du er kanskje i en situasjon der bruk av SCI kan være lurt i forbindelse med arv, fleksibilitet i anvendelse av eierandeler, belåning, styring og drift. Dette kan vi hjelpe deg med å finne ut av.
18- Å kjøpe sammen med andre
Mange lurer på hva som er den beste eierstrukturen for best å ivareta kjøpernes interesser når disse ikke bare er, for eksempel, et gift par med felleseie i Norge.
Spørsmålet er særlig relevant i følgende situasjoner: Kjøp med barna, samboere som kjøper den franske boligen sammen, kjøp med venner, og kjøp i form av “timeshare” ordning, det vil si der drift og bruk må reguleres spesifikt.
Kjøperguiden gir deg noen eksempler på hva du bør tenke på, men ingenting erstatter en god samtale med en rådgiver hos FranskBolig. I femten år har vi bistått folk med lignende problemstillinger og vi kjenner fordeler og ulemper ved mange typer løsninger. Det blir opp til deg å finne ut hva som er viktigst (arv, styring av driften, muligheten til å selge seg ut, kostnader herunder skatt i forbindelse med drift og salg, innsyn, osv.), for så å velge den løsningen som er best egnet i ditt tilfelle.
Arvespørsmålet er et sentralt tema for alle som kjøper en eiendom i Frankrike. Eller det burde være det: Du kan dessverre ikke vite på forhånd om du kommer til å selge den franske boligen før arvespørsmålet blir en konkret problemstilling å håndtere.
Temaet er spesielt aktuelt fordi det finnes arveavgift i Frankrike. Det finnes imidlertid gode løsninger for å sørge for at denne blir svært redusert eller null, uten at arveplanleggingen går utover dine behov for å behold styring av driften, for eksempel. Snakk med en av våre rådgivere for å høre hva du bør sjekke og kanskje gjøre i din egen situasjon, dersom du planlegger å kjøpe en eiendom i Frankrike.
Kjøper du en eiendom i utlandet må du forholde deg til skattevesenet også i landet du kjøper i. Må du levere en selvangivelse? Hvordan betaler du lokale skatter? Hvor mye må du skattes av utleie eller salget? Hvordan unngå dobbel beskatning? Svar på og informasjon om disse spørsmålene finner du i eierguiden (ikke i kjøperguiden).
20- Kjøpsoppdrag
Kjøper du en norsk eiendom trenger du ikke en boligjeger: Alle eiendommer er lett tilgjengelige ett sted. Det er ikke tilfelle i Frankrike. Å finne drømmeboligen i “jungelen av boligannonser” er utfordrende, blant annet på grunn av: Feil prising, ulik prising mellom meglere, boliger som er solgt for lengst, mange titalls boligportaler på et språk du ikke behersker godt nok, annonser med svært lite informasjon om boligene, osv.
Det er også viktig å være klar over at mange eiendommer ikke er annonsert på disse boligportalene. Ofte kan disse eiendommene betegnes som “skjulte skatter”, for de mest ettertraktede boligene trenger nemlig mindre markedsføring enn de som er feilpriset eller mindre attraktive!
Kapittel 1 og 4 i denne guiden gir deg mer informasjon om disse utfordringene, hva du bør passe på, samt hvordan du praktisk kan finne drømmeboligen i Frankrike.
I kapittel 20 forteller vi deg mer om hvordan en boligjeger jobber og hva det koster. Du kan også lese om hvordan FranskBolig jobber:
. Våre boligjakttjenester er som regel kostnadsfrie
. Vi leter i hele markedet
. Vi kvalitetssikrer utvalget ditt sammen med deg helt uavhengig av hvem megleren er
. Vi planlegger kun nyttige visninger for deg
. Vi tilbyr full juridisk oppfølging gjennom kjøpsprosessen til du enten blir eier eller trekker deg fordi vi har avdekket forhold som du ikke er komfortabel med.
Ta kontakt dersom du vurderer å gi oss et kjøpsoppdrag, eller les mer om hva vi gjør for kjøperen ved å bestille vår tilbudsbrosjyre.
21- Er du en investor eller en livsnyter?
Vil du gjøre en god investering eller nyte livet?
«Ja takk, begge deler!»
Å investere i Frankrike kan være lønnsomt. Men du må være nøye. Dette forteller vi om mer i dette kapittelet. Vi snakker om å kjøpe et oppussingsobjekt, å leie ut, eller å kjøpe gjennom en investeringsordning som er typisk fransk, men som kan vise seg å være svært lønnsomt.
Vi sier også noen ord om det enkelte freidige meglere kaller “boligkupp”. For i dagens boligmarked er det ikke sikkert at du kan håpe på noe mer enn et godt kjøp med god avkastning gjennom drift og ved salg, hvis du vet hva du gjør. Les mer om dette i guiden eller ta kontakt hvis du trenger å vite mer.
Få tilsendt vår kjøperguide
PDF-versjonen av kjøperguiden sendes på forespørsel. En oppdatert utgave er under utarbeidelse og blir publisert en gang før sommeren 2024.
